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房企打响现金流保卫战,中南建设等房企激进打法能否持续?
房产
07-11 08:25 0 阅 10w+
原创 蓝鲸房产 张明明

对于房企而言,现金流意味着企业的生存血液,但在规模竞争加剧的同时,负债高压和现金紧缺成为诸多房企紧要改善的问题。日前,绿城中国(03900.hk)、旭辉控股(00884.hk)等企业一改往日稳健作风,转而要求加强现金流回款速度。而其他规模房企如泰禾集团(000732)、阳光城(000671)也在通过加快周转、降低拿地力度来改善现金流状况。

但在这场现金流“保卫战”中,包括中南建设(000961)、绿地控股(600606)在内的多家房企,却在负债高筑的同时继续举债扩张。在近期多重利空政策频繁出台背景下,房企盛行的激进打法能否持续?背后又隐藏着什么样的风险?

房企打响现金保卫战

日前,为了加强资金回转速度,绿城内部发文表示要倾尽一切努力加快回款,加大应收款项催收力度。克而瑞数据显示,今年上半年,绿城中国的流量销售额为769.1亿元,排名12位,而其权益销售额却为266.6,排名37位。

无独有偶,同样在权益销售额上有较大落差的也包括旭辉控股。在上半年的排行榜中,旭辉控股的流量销售额为661.8亿元,排名17位,而其权益销售额为350.8亿元,排名至29位。这一趋势也引起了旭辉的重视,旭辉控股曾向蓝鲸房产回复道:“2018 年旭辉在拿地方面做到了‘扩土储、增权益’,上半年拿地金额权益比超过60%,呈逐步向上趋势。”

此外,一向强调规模发展的碧桂园也开始对其战略做出新的调整。日前,有媒体报道称,碧桂园实行半年多的三四五线城市“全覆盖”战略在内部被叫停。按照新规划,碧桂园开始追求权益销售额,减少不操盘、做财务投资的项目,提高自身权益比例。

除了上述规模房企调整策略之外,行业融资难、融资贵的形势也进一步加大了现金获取的难度。据同策研究院监测,2018年6月,40家典型上市房企融资金额折合人民币共计506.85亿元,依然处于低位运行。同策研究院首席分析师张宏伟指出,房企融资渠道越来越窄,境外发债难、监管趋严,使得融资情况不容乐观。

为了改善资金状况,进入2018年以来,房企们纷纷加大马达,阳光城提出“高周转、低成本”策略;泰禾同样走高周转,追求六个月的开盘速度。

一场以回笼现金为主的房企“自保”战已经打响。而这一系列举措的背后是与日益趋紧、步步加码的楼市调控紧密相关。

6月28日住建部等七部委发布联合通知称,在北京、上海等30个城市先行开展治理房地产市场乱象专项行动。随后不久,国开行便将棚改审批权从地方支行收回,而棚改货币化安置被认为是三四线城市房价快速上涨的推手,审批权的收回也意味着三四线市场的监管从严。

另一方面,在房企融资愈加困难的当下,发改委进一步收紧房企海外发债渠道,房地产融资形势愈发严峻。

张宏伟分析认为,出于回款目标压力、资金兑付压力与资本市场“借新还旧”渠道收紧等因素,下半年房企可能会放弃自己的价格“底线”,甚至会有企业因为资金兑付压力而主动降价销售。

易居研究院研究总监严跃进向蓝鲸房产分析说,企业通过降价来加快周转,并因此降低营销成本,是化解资金矛盾的一个重要举措。

一场以回款为核心的现金流“保卫战”悄然打响。

中南、绿地等房企激进打法能否持续?

众所周知,高杠杆运营一直是房企发展的特点。然而,过高的杠杆率也意味着隐藏了巨大风险,一旦企业现金流不足以还本付息,无疑将带来灭顶之灾。在诸多房企加强现金流意识的同时,却仍有一些企业为了赶冲业绩赛道,激进举债扩张。据克而瑞数据统计显示,今年上半年,共有17家房企的销售增速超100%以上。其中,部分房企甚至不惜通过高负债,开启一轮土地市场狂奔。

严跃进分析认为,近期一些企业强调高周转方式,侧面说明了资金压力有所增加,下半年企业要更为警惕。而企业在负债率较高之时继续大举拿地的做法,存在一定风险,一旦出现债务兑付问题,可能会对后续资金面形成一定的影响。

数据来源:wind数据、中指院

蓝鲸房产梳理发现,在2017年净资产负债率超100%的企业名单中,约有7家房企拿地金额保持增长态势。但在看得见的拿地热情背后,却隐藏着日益加重的经营隐忧。

以中南建设为例,公告显示,2018年上半年,中南建设实现合同销售金额约652.1亿元,比上年同期增长45%;累计销售面积约475.6万平方米,比上年同期增长10%。

但高速扩张表象下,中南建设的高位杠杆率及偿债压力也愈发凸显。据了解,2017年底,该公司净负债率在19家千亿规模A股上市房企中排名第5位,净资产负债率高达233.22%。

在债务方面,2017年报显示,其短期借款为71.93亿元,一年内到期的非流动负债为59.36亿元,二者之和为131.29亿元。而同期该公司的货币资金为142.7亿元,短期负债与货币资金的比值为0.92倍,偿债压力可见一斑。

今年年初,标普全球评级宣布,授予江苏中南建设信用评级“B”。标普认为,中南建设力求高增长导致财务杠杆较高,同时业务较为集中于三四线城市,从而制约了该公司的评级。

双面高压之下,追求规模发展的中南建设并没有放弃土地市场的猎金机会。中指院数据显示,对比去年同期,中南建设的拿地金额同比增长51%。而另据克而瑞数据显示,在今年上半年的房企新增土地排行榜中,中南建设以1154.5万平米的规模跻身房企新增土地前十之列,位列第9。而对比去年全年新增1713.1万平米的土储来看,仅上半年便完成了约去年三分之二的土储量。

再如绿地控股,中指院数据显示,2018年上半年,绿地控股的拿地金额同比大幅增171%。而另从克而瑞数据来看,今年上半年,绿地控股新增土地建面达2658.3万平米,位居排行榜第3名,对于稳重的绿地而言,这个成绩可谓是打破了近年来的拿地记录。

但好看的成绩背后,绿地的负债问题愈发明显。据统计,2017年末,绿地控股的净资产负债率达206.02,位于A股净资产率排行榜第7名。

张宏伟对蓝鲸房产表示,对于这种现象,一部分房企是由于背靠大股东优势,得到部分资金或者资源协助,因此拿地势头较猛。而另一部分企业,在负债较高之时依然大力拿地,可能会带来一定风险。

在当下房地产行业的规模竞赛中,负债指标几乎与房企的兴衰如影相随。在这场现金流“保卫战”中,有人选择迅速转身,有人还在奋力一搏,究竟谁会“笑到最后”尚难预料。可以肯定的是,在多重利空政策频繁出台背景下,市场存在的风险不容忽视,如何准确把握资金配置,控制负债、增加现金流,是房企必须直面的挑战。

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