西安万科土储下滑可售项目减少,“老大”位置恐失守

对于入陕10年且刚换帅的西安万科来说,其开工项目及土储不足,势必会影响接下来的销售业绩,要想守住多年的“老大”位置,并不容易。

万科集团(SZ:000002,下称万科)2008年进入西安,2014年取代中海地产成为西安楼市销冠,此后西安万科销售业绩不断攀升,2015年销售突破60亿元,2016年突破120亿元,2017年更是达到近200亿元,市场占有率为9.5%。

10年布局28个楼盘,稳坐西安楼市头把交椅达4年之久,西安万科曾经可谓是西安楼市的当红炸子鸡,但如今这种局面正在被打破。

随着今年以来,西安万科土储低于同规模房企、可售项目减少,有业内人士推测认为,万科在不断收缩西安扩张步伐。这番定调或许为时尚早,不过可以预测的是,对于入陕10年且刚换帅的西安万科来说,其开工项目及土储不足,势必会影响接下来的销售业绩,要想守住多年的“老大”位置,并不容易。

西安万科“销冠”位置恐将失守

9月15日,西安市举办了2018年第三批扩大有效投资重大项目集中开工仪式,共计277个项目中,浐灞生态区开工项目10个,总投资307.9亿元,年计划投资44.5亿元。在浐灞生态区的10个项目中,最高投资41亿元的万科翡翠澜湾成为业界关注的焦点。

但尽管有这41亿元的新投资傍身,西安万科可售项目减少的窘境,仍让外界对其步伐放缓产生质疑。

近日,西安阳光售房网统计数据显示,截止到8月31日,西安楼市各房企土储差距再次拉大,其中前三甲分别被绿地控股(SH:600606)、碧桂园集团(HK:02007)、万科包揽,三家房企土地储备分别为361.5万平米、306.7万平米、275.5万平米。值得注意的是,三家房企中,绿地几乎与万科同时进入西安,而碧桂园更是在2015年才开始进入西安。也就是说,万科在西安的土储增速要低于同规模房企。

数据来源:西安阳光售房网

土储增速不及同行的另一面是,万科在西安的可售项目也面临着不断减少的处境。就此,蓝鲸房产梳理了万科2018年上半年财报发现:2018年上半年,万科在西安共有16个在建项目,其中万科城·润园、万科·翡翠天誉、万科·公园华府、万科·金域东郡等8个项目的预售比例已经超过60%,万科城市之光南区的预售比例为56%。除此之外,蓝鲸房产还从西安阳光售房网查阅到,万科金色悦城、万科大明宫、万科金域国际等项目存货也不多,前两个项目从2012年起就已开始销售,而金域国际的最早起售时间则在2015年。

“这些项目的销售大多已经过了高峰期,没有强劲的业绩贡献动力。”西安当地一位房地产人士对蓝鲸房产指出。

于房企而言,土地是最重要的生产资料,它直接决定了房企未来几年的可开发体量及业绩,也因而有业内人士据此质疑,西安万科的步伐在收紧。对此,蓝鲸房产向万科相关负责人发去了采访提纲,但截至发稿前仍未收到对方回复。

安居客首席分析师张波对蓝鲸房产表示:“一般情况下如果房企在某些区域持续出现拿地速度减小、拿地金额下降、新开工面积减少、开工进度放缓就可以判断其采取收缩战略,但还需要结合企业整体情况来看,全国拿地金额总额是否有变化,整体的待售面积和开工进度有无调整等等,才能做判断。”

根据万科半年报显示,今年上半年,西安万科新增项目为5个,新增规划建筑面积为101.12万平米,高于2017年同期的3个及62万平米,同时其在建开发产品、拟开发产品分别为16个及9个,也要高于2016年、2017年同期。就该组数据来看,万科是否有收缩西安步伐的计划,尚需观察。

不过,在张波看来,随着开工项目的不断增多及土储增速的下滑,万科恐将失守西安“老大”宝座,这是现阶段万科需要面对的挑战。

西安万科出现的这种情况正是现下万科整体面临的一个缩影。2018年上半年财报显示,上半年万科的业绩虽然在稳步提升,但和同行相比净利润增速、销售额增速放缓明显。

数据显示,2018年上半年, 万科房地产开发业务实现销售面积2035.4万平方米,销售金额3046.6亿元,同比增长9.9%,而上半年碧桂园、中国恒大的销售额同比增长数据分别为42.8%、24.6%。同时,上半年万科实现归属于上市公司股东的净利润为91.2亿元,同比增长24.9%;同期,碧桂园为130亿元,同比增长约80%。

虽然万科在刻意淡化自己的“房地产”身份,并在半年报业绩会上明确提出降速,但地产业务降速后的万科新的增长点在哪?这是对现任管理层的考验。而能否保住西安市场“老大”的地位,也是对西安万科新任总经理郭继勋的考验。

用户口碑难关如何过?

与集团管理层遇到的考验不同,郭继勋还面临着提升万科在西安的用户口碑。

万科在西安当地口碑极差, 这要从原万科西安总经理钱嘉说起。众所周知,2014年到2018年,西安万科总经理一直是万科老臣钱嘉坐镇。钱嘉就职第一年便率领西安万科问鼎西安楼市桂冠,之后更是通过大手笔并购、合作开发、全民卖房等手段延续西安万科的辉煌,业务触角延伸至商业、写字楼、长租公寓、产业园、教育、家装等多个方面。

可以说,钱嘉成就了西安万科,但快速扩张也为西安万科埋下了隐患。2017年,西安万科维权事件全面爆发。万科“住这儿”APP上,西安万科连续两年荣升保修数量第一,而2017年,西安万科在售12盘更是因违规销售,遭遇了西安市政府的停售处罚。也因此,有业内人士透露,钱嘉在万科内部是一个极富争议性的人物。

2018年年初,钱嘉告别万科,接任者为新疆万科总经理郭继勋。面对西安万科的质量与信任危机,刚上任不足一月的郭继勋便对其展开了大刀阔斧的改革,其中之一便是在保住西安万科现有市场份额的基础上,抓紧提升利润;二是全面提升客户满意度,修复改善相关利益方的关系。这是郭继勋给自己定下的任务。

与钱嘉风格不同,郭继勋颇为重视维护客户关系。2003年进入万科,郭继勋也是一名老万科人,2016年5月,新疆万科成立的第8年,驻扎上海的郭继勋通过万科内部竞聘胜出,执掌新疆万科。

2017年,万科周刊曾发表了一篇题为《郭继勋:在新疆公司当总经理是一种什么体验?|万科人物志》的文章,文中写到,郭继勋执掌新疆万科之后,面临团队不稳定、土地储备与在售项目积累比较弱、管理人员经验不足三大问题。当时,郭继勋对此采取的措施是:见客户、下工地、踩楼盘。

在这篇文章中,郭继勋提到,希望2018年新疆万科成为市场第一,但时间还没到,他即调任到西安万科总经理,足见万科中西部区域公司对其工作的认可。然而,修复客户关系并非一朝一夕之事。今年6月份,因楼道及入户大厅与宣传严重不符等问题,万科在西安的另一所高端楼盘——万科·翡翠天誉还遭遇了业主维权。这一次,郭继勋采用的方法又是什么?他对西安万科的期望又是什么?他始终没有站出来给一个答案。

2018年,是万科进入西安的第10个年头。在这个具有纪念意义的时间节点上,西安万科选择了低调。如何评价万科10年来在西安的发展,万科并没有给出回复。不过,在如今群雄环伺、强敌林立的西安市场,万科的西安“老大”之路将充满荆棘,如何守住这个战略要地,万科中西部区域需要好好筹谋,而西安市场也在期盼郭继勋能再造一个新气象。