3月31日，由中国企业评价协会、清华大学房地产研究所、北京中指信息技术研究院主办，北京中指信息技术研究院中国房地产TOP10研究组承办的“2022中国房地产百强企业研究成果发布会暨第十九届中国房地产百强企业家峰会”在京召开。

据中指院研究显示，2021年，销售额同比增长3.9%，市场份额微降至49.9%。百强企业顺应市场变化，紧抓热点城市群发展机遇，运用多种营销手段并加大线上及线下营销力度促进回款，实现了销售业绩的增长；未来稳健经营、行稳致远将是房企发展的主旋律。

开发业务整体微涨 稳健经营是主旋律

2021年，百强企业销售总额、销售面积分别达9.08万亿元、5.69亿平方米，同比增长3.9%和1.6%；随着房地产行业进入加速出清、优胜劣汰的阶段，百强企业的市场份额小幅下滑0.4个百分点至49.9%。

与此同时，百强企业营收与净利润保持增长态势，盈利能力持续下行。

竣工和结转稳步增长带动营业收入和净利润呈增长态势，百强企业营业收入均值达498.6亿元，净利润均值达56.2亿元，分别同比增长19.3%、0.4%，增速较上年增加1.6、减少1.5个百分点。

受新冠疫情、房地产调控政策持续、各类成本居高不下等因素影响，百强企业净利润率均值、净资产收益率均值较上年分别下降2.2、1.8个百分点。

实际上，“三道红线”提出后百强企业积极应对，通过提前偿还债务、调整债务结构等方式缩减债务规模，均值已经基本合规。百强企业剔除预收账款的资产负债率、净负债率的均值分别为69.5%、77.1%，较上年分别下降0.6、3.6个百分点；现金短债比为1.6，较上年上升0.1，整体稳中向好。

商业地产渐成“第二增长曲线”

“规模红利”时代已经过去，未来，房企需要对开发主业强化降本增效的同时，正逐步向“服务商”转型，商业地产业务或将成为部分房企业务发展的“第二增长曲线”。

据中指院发布的《2022中国商业地产百强企业研究报告》显示，2021年，商业地产百强代表企业经营性物业持有及运营面积均值为464.6万平方米，同比增长13.7%，增幅较2020年收窄1.0个百分点。随着疫情进入常态化防控阶段，2020年广泛采取的租金减免政策逐步退出，代表企业经营性物业租金及运营服务收入同比增速有所回升。

2021年，百强代表企业经营性物业租金及运营服务收入均值为28.7亿元，在上年低基数下，同比增长20.2%，两年平均增长12.1%。

从成长性看， 2021年，全国300城商办用地推出规划建筑面积为2.61亿平方米，同比下降15.9%，成交面积为2.15亿平方米，同比下降18.2%。需求趋弱以及资金压力增加等因素影响下，商业地产企业投资布局更趋谨慎。同时，轻资产模式和收并购也成为企业拓展的重要方式。

实际上，通过轻资产运营实现高效扩张成为企业共识，头部企业逐渐形成规模效应，价值凸显，受到资本市场青睐，走上将轻资产商管业务分拆上市之路。未来，伴随消费需求升级，商业运营服务市场将迎来更大发展空间，商管分拆上市潮有望持续。