“高杆杠是行业上行时的助推剂，是行业下行时压死骆驼的稻草。”新城控股董事长王晓松在3月31日举行的2021年度业绩会上表示，房地产行业属性会发生改变，由高杠杆高周转高利润率的类金融行业，逐步趋向于类制造业。

深谙此道的“骆驼”，在近年主动放下压在身上的“稻草”。据其2021年财报显示，报告期内，新城控股剔除预收账款后的资产负债率为69.95%, 净负债率为48.12%, 现金短债比为1.07，实现“三道红线”转绿，并通过减少拿地使经营性现金流从2020年底的3.82亿元骤增至2021年底的219.8亿元。

“缩食”并不能帮助“骆驼”穿越行业周期。在王晓松看来，“开发业务是公司区域深耕的压舱石，商业管理则提供穿越周期、稳定收入的现金流。”

新城控股也年报中表示，2022年是中国房地产行业大转折的元年，也是公司从单一住宅开发主动迈向“住宅+商业”的第 11 年。在“轻重并举”的商业开发、运营经验基础上，新城控股表示将有序推进社区商业和城市更新项目的拓展，形成多形态商业项目组合。

去年商管毛利达72.64%

在持购物中心数量居全国首位

过去一年，新城控股继续夯实并提升在商业地产领域的既有优势。

年报显示，去年新城控股实现营业收入1682.32亿元，较去年同期增长15.64%，其中，房地产开发销售实现营业收入1581.18亿元，同比增加14.93%；物业出租及管理实现营业收入79.69亿元，同比增加46.62%。

商业运营收入增加主要得益于吾悦广场开业数量的提升。去年，新城控股新获取32座吾悦广场，新增开业吾悦广场及委托管理在营项目共计30座(含4座在营委托管理项目)。

截至去年底，新城控股在全国135个城市布局188座吾悦广场，已开业及委托管理在营数量达130座，已开业数量位居我国境内外上市公司首位。

在投资过程中，新城控股继续坚持“轻重并举”推动项目落地。去年新增土地储备77幅，总建筑面积2157.66万平方米，其中商业综合体项目新增土地储备总建筑面积为1028.58万平方米。

不过，去年下半年开始的行业快速遇冷，也让新城控股盈利能力有所下滑。去年实现归属于上市公司股东净利润125.98亿元，同比减少17.42%，实现归属于上市公司股东的扣除非经常性损益的净利润102.45亿元。

“未来房地产开发业务利润率会趋于常态化，房地产行业也会由高杠杆、高利润率的类金融行业逐步趋向于类制造业，因此公司相应地去做管理体系的升级，也会去做更多的业务探索。目前行业毛利率虽然在底部，但会进一步慢慢修复。”王晓松在业绩会上表示，去年新城控股商管业务毛利占比17.15%、毛利率72.64%，随着吾悦广场的不断开业和成熟，毛利占比和毛利率水平会进一步提高。

2022年，新城控股计划实现商业总收入105亿元，新开业吾悦广场及委托管理在营项目25 座。

今年可售货值不少于2800亿元

坚守底线思维 确保稳健运营

展望 2022 年，在稳增长和防风险的双重目标下，王晓松及公司管理层预计宏观政策将持续发力。

从行业层面来看，从去年四季度开始融资端政策出台、到今年部分城市逐 渐出台需求端的刺激政策，尤其是近期因城施策频繁出现、房贷利率及首付比例下调。2022年，新城控股将坚持“轻重并举”的双轮驱动2.0战略，围绕“有回笼的销售、有利润的增长、有品质的产品与服务”稳健运营，“降占用、增资本”，以保安全为第一要务，对投资者负责。

据其财报显示， 新城控股目前合计拥有土地储备1.38亿平方米，其中一、二线城市约占总土储的37%，长三角区域三、四线城市约占30%。按照截至去年底的已获取土地，预计今年可售货值不少于2800亿元。

王晓松表示，同时，按照施工节奏，今年上半年拿的土地都有可能形成当年可售货值，对今年业绩指标完成进行有利的补充。

对于债务问题，王晓松说，今年新城控股公开市场债务到期为126亿元，今年1-3月已到期偿还或提前偿还46亿元，占比37%，其中3月单月偿还43亿元为全年的偿债高峰期，未来将根据资金及债务到期情况，做好相应排布：一方面，在合理控制融资成本的前提下关注公开市场的机会及吾悦广场资产盘活机会，另一方面，做好现金流底线思维、做好自有资金偿还的准备，确保每笔债务的到期偿付。

新城控股表示，2022 年以来，公司住宅项目销售状况逐月好转，吾悦广场作为优质投资性物业，其租金收入的持续增长为公司现金流的稳定提供支撑。公司坚守底线思维，保持良好的流动性，提前或按时全额偿还公开市场债券本息，全力保障公司稳健经营及全体投资者的利益。