7月13日，贝壳研究院发布《2021—2035年我国住房需求预测》（下称《报告》），从总人口、城镇化率、人均住房面积、住房拆除率及拆迁安置返还比等核心维度分析出发，对我国2021—2035年我国住房需求进行了预测。

《报告》测算，2021—2035年，在经济高质量发展大背景下，我国将有201—247亿平方米的新增住房需求。但总体来看，住房总需求呈现逐步“下台阶”的特征，2035年住房总需求降至13.3亿平米，15年间年均降速2.5%。

考虑到住房价格温和上涨，年均涨幅为4.3%，预计2021—2035年我国住宅交易额年均22—27万亿元。到2035年，我国住房市场总交易额将达29.2万亿，15年间年均增速1.8%。

《报告》还分析，未来新增住房需求包括刚性住房需求、改善性住房需求和拆迁需求。从不同住房需求的趋势变化上看，随着新增人口减少、城镇化进度放缓，改善性住房需求主导地位持续提升，刚性住房需求将逐步降低。

人口从农村向城镇异地转移带来的刚性住房需求，预计2021—2035年新增刚需约39亿平米，占总需求的18%；2035年刚性住房需求占比降至11%。

城镇居民住房面积增加带来的改善性住房需求，预计2021—2035年新增改善性需求约120亿平米，占总需求的54%；2035年改善性住房需求约7.7亿平方米，占总需求的58%。

城镇老旧房屋拆除重建带来的拆迁需求，预计2021—2035年新增拆迁需求约63亿平米，年均约4.2亿平米，占总需求的28%；2035年拆迁需求约4.2亿平方米，占总需求的31%。

《报告》数据还显示，当前我国二手房成交量占比在20%附近，仍处在存量市场发展的起步阶段。综合美日等发达国家经验，存量市场的崛起是必然趋势。

该机构认为，未来我国楼市存量化将加深，到2035年二手房GMV接近14万亿元，占住房总交易额的47%，与新房交易额基本相当。

存量市场的深化和城市更新需求的稳定，意味着围绕存量住房的需求服务有巨大的市场空间，品质物业、房屋交易、租赁运营、装修、改造等衍生服务需求有望持续扩大。