“中国的房子够住吗?”“房子是否已经过剩?” 近年来，类似的讨论不绝于耳，也无官方数据系统性回答这一问题。

通常认为，5%—10%为合理空置率区间，低于此区间意味着空置率过低，住房需求旺盛，潜在需求较高；高于10%则意味着空置率过高，住房供给过剩，存在库存积压风险。

近日，贝壳研究院对28个一二三线大中型城市的近三万个小区进行调研，将“3个月以上无人居住”的房屋定义为“空置房屋”，并将“总空置户数/总户数”作为城市住房空置率，得出了28个城市的住房空置水平。

平均住房空置率为12%

深京沪空置率最低

数据显示，28个大中城市总体空置水平较高，平均为12%，仅9个城市处于合理区间，大部分城市处于10%—15%，6个城市高于15%，新开发项目或因销售困难导致库存积压风险。

从城市能级看，住房空置率随城市能级依次递增，一线平均7%，二线平均12%，三线16%。

图:重点城市住房空置率概况

分城市看，深圳、北京、上海空置率最低，均在7%以下，而南昌、廊坊、佛山住房空置率排前三位，均在15%以上。

需注意的是，贝壳研究院的调研范围并不包括期房和现房待售部分，并且，一二三线城市相较四线及以下城市而言，人口为流入地区，楼市发展潜力相对好。故该报告统计的空置率数据较其他统计口径整体偏低。

即便如此，这28个大中城市的平均住房空置率依然处于较高水平，仅低于日本，高于美国、加拿大、法国、澳大利亚、英国。

图:各国(地区)住房空置率(%) 数据来源：世界经合组织

该机构分析师指出，一定程度的住房空置率是合理且有必要的，但过高的住房空置率值得警惕，其潜在风险不容忽视。

其进一步分析称，“当前中国城镇化进程整体仍较快，人口向城市聚集，相对较高的空置率有助于平抑房价与租金过快上涨，平稳接纳人口涌入。”

但从市场供需角度看，高空置率意味着市场存在大量潜在供应，在房价下跌预期较强时，大量空置房屋进入存量房市场会加剧供求失衡而放大房价下跌风险。

从境外经验看，贝壳研究院认为，住房空置税或有助于治理空置房风险，“法国、英国、加拿大、澳大利亚以及中国香港均设有住房空置税，中国内地则尚未有相关房产税、空置税征收，导致住房空置成本低，一定程度上降低了房屋居住使用效率。”

哪些因素影响了空置率？

从上述调研数据看，不同城市住房空置率分化，差异也说明不同区域房地产市场发展潜力不一。空置率相对较低的城市房地产市场发展空间较大，反之则供给相对过量。

影响一个城市住房空置率的因素复杂多样。

贝壳研究院分析师认为，宏观层面的老龄化程度、购房门槛、租金回报，微观层面的楼龄和物业类型，都会影响住房空置率。

该机构认为，随着老龄化程度加深，住房需求会逐步下降，进而导致住房空置率变高。

数据也显示两者存在相关性。典型城市是南通与重庆，前者老龄化人口占比为23%，空置率为15% ；后者老龄化人口占比达17%，空置率为17% 。

反观深圳、厦门和广州这三个65岁以上人口占比低于10%的城市，空置率则在10%以上，尤其是深圳老龄化人口占比为3.2%，空置率仅5.3%，反映出城市住房需求较为旺盛，市场潜力强劲。

购房门槛也影响了城市住房空置率。

按揭贷款比例越高、房价越高的城市，意味着拥有多套住房的成本越高，进而提升了住房空置成本。数据显示，重点城市按揭贷款比例与住房空置率的相关系数为0.72，两者显著正相关。

以北京为例，2022年上半年北京二手房交易的平均按揭比例仅37%，为全国购房门槛最高的城市，但其住房空置率仅6%。

图:分线城市住房空置率与居民购房按揭比例

房价方面，贝壳研究院的数据显示，重点城市二手房房价中位数与住房空置率的相关系数为-0.71，显著负相关。

在房价较高的一二线城市，如北上深厦，住房空置率明显低于其他城市。住房空置率越高的城市如南昌、廊坊、佛山等，其房价也越低。

此外，租金回报也是决定空置率的核心因素之一。

部分拥有多套住房的业主宁愿房屋空置也不愿意出租，部分原因就是房屋租金回报较低，与出租住房的沟通协调、房屋损耗等成本相比，租金收益并不具有吸引力。

数据显示，重点城市租金（中位数）与住房空置率的相关系数为-0.70，租金与住房空置率显著负相关。

其中，空置率由低到高排名前三位的深圳、北京、上海，其月租金中位数在5000元以上，而空置率排名后两位的南昌、廊坊，其月租金中位数在1600元以下。

另外，微观角度看，楼龄和物业类型是影响小区空置率的两大因素。

老旧小区通常配套完善、地理位置较好，住房需求比较旺盛，因此空置率较低；不同类型小区的空置率也存在明显差异，由低到高依次为住宅<公寓<别墅，住宅类小区的整体空置率较别墅小区低5个百分点。