“整个四季度，建行在广东省全省住房按揭只放了27亿，但已经审批、待投放的住房按揭贷款有365亿，还有接近200亿已经到了审批部的桌上。”12月20日，建设银行广东省分行行长刘军在碧桂园长租公寓产品发布会上表示。

据刘军介绍，过去20年，房地产金融政策经历了6个调控阶段，这6个调控阶段其实就两个任务：“避免过热，防止过冷”。经历20年发展，金融业对房地产输入的资金惊人。到2017年上半年，全国商业银行对房地产的贷款余额是29.72万亿元，其中房地产开发贷款余额7.76万亿元，个人住房贷款额20.1万亿元。且这些贷款中并没有包括企业额外发行的表外债。2017年上半年，银行资管业务投入房地产资金超3万亿元。

“为响应中央的号召去库存，建设银行广东分行在2015、2016、2017年三年的住房贷款按揭新增了2500亿。这2500亿是过去20年之和。但从今年四季度开始，风向变了，央行、银监会明确要求降杠杆，防风险。在房地产交易方面，实施了包括限购、限贷、限价、限卖等在内多种手段。通过这些手段，让房地产的金融属性冻结了。”他透露。

刘军表示，根据发达国家的标准，住房空置率在10%以内比较合适。美国在2007-2008年楼市最差的时候，住房空置率也只有2.9%。2016年，荷兰、瑞典的空置率为2%，法国的空置率为6%、德国的空置率为8%、日本的空置率为13%，但中国的住房空置率在2015年就达到22%-26%，空置率超过20%，自有房屋率达93.5%。这意味着在住房市场，投资、投机属性越来越强。”

“房地产泡沫问题实际上是灰犀牛，从远处奔来，虽然没撞着，但有可能成为系统性风险。”因此，刘军认为，从国家层面提出“租购并举”的住房制度，非常有必要。

事实上，在“租购并举”政策的支持下，多家大型房企推出了长租公寓产品，碧桂园也位列其中。在发布会上，碧桂园对外公开了三年建设100万套长租公寓的目标。

“‘十九大’提出‘租购并举’，这是很好的政策。我年轻的时候，也很贫困，我就借住在我做老师的哥哥的几平方米的房子里面，并且住了很多年。”董事局主席杨国强在论坛上回忆自己买不起房的经历，如今他认为房企应当承担社会责任，为买不起房的青年人提供产品。

碧桂园集团总裁莫斌也透露，“未来，碧桂园打算借助过去造城经验，发挥品质、速度、成本、资金等方面优势，同时研究利用鼓励农村集体建设用地发展租赁住房等政策建设长租城市”。据悉，目前，碧桂园已在北上广深、武汉、厦门落地单体项目，首家门店预计元旦前开业。

但“各个主体要进入到租赁市场上来，首先要解决利润问题”。刘军认为，在住房租金回报率方面，北上广深四个一线城市里最高的是广州，达1.7%。但住房租金回报率远远不及住宅开发的回报率。“以贷款3年期，利率4.9%计算，住房租金回报率最起码要做到5%，才能支付利息，加上税费，住房租金回报率必须要达到5.5%以上。”

租金回报率低，但又不得不做，怎么办?刘军建议，房地产企业可选择两条路径，一是用集体土地、行政划拨用地等成本较低的土地来做租赁产品。“土地不是自己的，签20年，可以通过ABS、REITs模式回收成本。其次，土地自持，享受土地升值及租金回报率。”

刘军进一步表示，房企做房屋租赁产品必须思索开发-运营-消费-退出全产业链，考虑更多地采用证券化手段，做闭环。

据了解，目前保利地产、招商蛇口在租赁产品证券化方面已有所尝试。10月23日，国内首单房企租赁住房REITs(房地产信托投资基金、首单储架发行REITs——中联前海开源-保利地产租赁住房一号资产支持专项计划获上交所审核通过。12月1日，“招商创融-招商蛇口长租公寓第一期资产支持专项计划”获得符合深交所挂牌条件的无异议函。

另据财联社了解，在“租购并举”制度下，银行业的业务架构也正发生微妙的变化。

“以往银行抵押贷款率在70%左右，未来如果要求进一步降低抵押贷款率，带来的问题就非常大，所以包括人民银行在内都在采取一些措施。对银行来说，必须重构过于依赖房地产开发贷款、个人住房贷款的盈利模式。资管新政马上出来了，理财池大幅缩减，表外业务做不成了。对于银行而言，这些问题带来的最大机遇是，跟房企一样，走到租赁这个行业。”刘军说。

刘军透露，目前针对“租购并举”，建行正在搭建平台。未来所有的企业、个人的租房都可以通过建行搭建的平台在线申请租赁贷款。目前建设银行已成立广东建融住房租赁公司，未来会通过参股形式，成为租赁房屋开发企业股东，为其提供征信。