近日，经济学家、如是金融研究院院长管清友在2019第六届全球华人不动产风尚盛典的演讲中提到，当前房地产行业从供给端和需求端来看，仍旧都处于下行周期，未来必然会应对经济金融环境和政策环境作出调整。

管清友表示，未来房地产行业大概率会出现三个变化。

房地产行业整体杠杆率下降。中国房地产行业在20年的高速成长期中，基本没有企业因融资、杠杆吃过亏。2017年，中国房地产企业全行业的平均杠杆率为75%左右。反观香港因为经历了多轮房地产市场的剧烈波动，所有香港上市房企的杠杆率控制在30%-40%之间。他们对于杠杆的警惕性远比中国大陆房企高得多。这也给中国房地产企业和行业一个提醒和警醒，未来房地产企业的整体杠杆水平会稳步降低。

房地产行业出现港股化。香港股票市场分化非常严重，有很多股是几分钱，甚至连续几天都没有人交易。当前房地产市场的这轮调控，对于房地产行业所造成的分化已经在发生。一批企业面临退出市场的危机， 一批企业选择收并购。头部企业的市场占有率会进一步集中。房地产企业的区域分化会更加严重，房地产行业将呈现港股化现象。

“房地产企业”或“房地产开发商”这个词慢慢会消失。无论从城镇化水平还是中国市场基数、人口规模，还是中国人的消费特点、投资热点来看，房地产行业至少还有20年的发展机会。但是在周期发展斜率向下，融资环境、货币环境发生巨大变化，政策调控等的影响下，单纯的开发已经不能适应社会发展，房地产企业必然要从品质升级、产业链延展、产融结合等方面作出一定的调整。

管清友表示，总体上非常看好中国经济成长前景，毕竟中国人均GDP水平只有8800美元，还有相当大的成长空间。短期的挑战在于我们面临外部环境的挑战和国内经济的下行以及房地产调控边际上会做一些松动，但是房租不炒的主基调不会发生大的变化。所以作为房地产开发企业，甚至房地产企业上中下游的企业，需要面对一个新的环境、新的时间节点，这个时间节点其实已经出现了，也就是说未来相当长的时间里，房地产企业可能会发生上述三个变化。