小脑袋指的是规模小、土储少，胖身子是负债高、融资高，提指的是一千亿目标。
不过，上市了总是多了些提起身子的力。
市场冷漠
前几年在楼市火热的大背景下，房企也更活跃，而在活跃之下突然严厉调控突然而来。
上了高速道无法停下来的房企融资困难，所以，越来越多的房企选择赴港上市，隶属浙系房企的德信中国控股有限公司(下称“德信中国”)也不甘落后，为缓解资金压力的燃眉之急，继美的置业(3990.HK)、弘阳地产(1996.HK)、正荣地产(61585.HK)后，又一内房企德信中国登陆港交所。
然而德信中国的基本面并不见好，深耕浙江区域局限性大，净资产负债率处于较高水平，存在短期偿债压力大，另外银行占比仅22%，面临融资结构不合理，融资成本高等问题。
此外，公司还犯过包括在未获得必要许可证前开始建设施工、未为雇员提供社会保险及住房公积金供款、未足额纳税等不合规事件。
所以德信中国的港交所之旅不算愉快。
根据招股计划，德信中国发售了5.32亿股股份，可认购的却只有5320万股，90%为国际配售。
而根据招股结果显示，被认购的只有1690.6万股约占可供认购股份约32%，未获认购的3629.4万股发售股份已重新分配至国际发售，可见市场对德信中国并不看好。
而正式登录港股后，德信中国的日成交量也仅在350万股左右，作为一家小房企，市场对德信中国的关注度并不高，不被看市场看好也在意料之中。
深耕浙江
查阅公开资料可知，德信中国为德信控股集团旗下德信地产的控股公司，2018年1月16日德信中国创立于开曼群岛。
当时德信控股创立德信中国就是为了旗下房地产开发业务调整股权架构。
根据克而瑞榜单显示，德信中国2018年以366亿元的流量销售额排在第71位，而从亿翰智库的榜单中显示，德信中国2018年业绩234.2亿元，排在了第84位。
另外，从土储层面看，德信中国只有693万平方米的土储，无论是相比第一梯队的碧恒万融保，还是第二梯队的龙湖、华润、新城相差太大。
所以在动辄千亿销售额、上万平方米土储的房地产行业里德信中国都只能算地方性的小房企。
从区域来看，德信中国从销售结构来看，可以说过去几年公司的钱都是在温州赚的。并且，目前的土地储备分布的前六个城市为温州、杭州、湖州、徐州、宁波和台州，这些城市土地储备占比超60%。其中，德信在温州、杭州和湖州分别持有26个项目、28个项目和18个项目。
就像德信中国创始人在上市后的公开信中写到，我们以“深耕浙江省，布局长三角和全国主要枢纽中心城市。”
浙江省是德信中国的大本营，在敲钟后的第二天，2月27日，杭州余杭区出让四宗地块，其中包括一宗住宅地块和三宗租赁用地。经过一个小时90轮举牌竞价，德信中国旗下的浙江润楠投资管理有限公司以总价约22.22亿元拿下该宗住宅地块，溢价30.55%。
德信中国在浙江的布局持续加大，这是好事也是坏事，因为成也浙江，但浙江楼市一旦下滑，那败也浙江。
避开地产
根据德信中国招股书，于调整后及公开招股前，德信中国分别由德欣、德源、创智三家公司持股84%、10%、6%，其中德欣由德信控股集团董事长胡一平持股92%，胡一平之子胡诗豪持股8%，德源由胡一平100%持股，创智由独立第三方陈跃100%持股。
而德信中国的母体德信控股已经成立了23年，所以我们可以说德信中国是一家成立了23年的房地产公司。
而除了传统地产的拿地盖楼卖房之外，该公司还拥有盛全物业、“随寓”长租公寓、德宜健康、泛创资本等为地产板块护航的业务。
但德信上市公司的名称却叫“德信中国”，而不是德信地产，这也是为了规避地产股在港股普遍不被看好，不过换了个名字的马甲也改变不了，德信中国就是一家地产企业的事实。
利润有涨
德信中国的主要收入来源分为四大部分：物业开发及销售、物业建筑服务、酒店营运及物业租赁。
而德信中国会将建设项目外包给第三方建筑公司，所以德信中国的主要成本是已出售物业的成本，其中包括土地使用成本、建筑成本、资本化利息、税费及附加费。
而项目的资金来源通常有自有资金、银行借款及自信托公司与资产管理公司的借款。
而据，招股书显示，物业销售占的信中国总收入的90%以上，2015年—2018年第三季度，德信中国销售物业收入分别贡献，52.41亿元，67.22亿元，65.01亿元以及56.84亿元，2018年前三季度，德信中国销售物业收入占同期总收入的99.3%。
另外在毛利和净利方面，截至2015年、2016年、2017年及2018年9月30日前九个月，德信中国毛利分别为人民币5.92亿元，9.08亿元、15.32亿元以及18.57亿元，毛利率分别为10.4%、13.0%、23.4%及32.4%。截至2015年、2016年、2017年，德信中国净利润0.65亿元、5.13亿元以及8.39亿元，复合年增长率约为260.3%。截至2017年及2018年9月30日止九个月，德信中国净利润分别为人民币2.34亿元及9.81亿元，增长率约高达319.5%。
而据了解，德信中国的净利润能大幅度增长来源于温州的房价上涨。从2015年至2018年，温州的房价涨幅高达70%。
据数据显示，德信中国的平均售价由2017年同期的16758元/平方米增至2018年的18462元/平方米，此外土地成本还由7494.9元/平方米减至7120.4元/平方米。
另外，销售成本主要包括就物业开发及销售活动、建筑及项目管理服务、酒店经营及租赁业务直接产生的成本，分别约为51.03亿元、60.71亿元、50.21亿元、24.87亿元及38.68亿元，分别约占总收入的89.6%、87.0%、76.6%、80.8%及67.6%，逐步下降，说明公司的销售成本得到一定的控制。
房子涨价、成本下降，这是德信中国利润提高的原因。
另外值得一提的是，德信中国尤其2018年前9个月毛利率达到32.4%、净利率17.1%，这超过了许多大央企，但不少投资者对德信中国能力的持续性表示不看好。
投资者们认为，德信中国基本面乏力，除了过度依赖温州市场，还有现金流紧张短期债务压力较大的硬伤。
而目前房产市场已回归理性，投资者离场后，购房主体以自住为主，并且德信中国的主战场是温州，而现在没有温州炒房团了。
负债高企
德信中国曾公开表示，2018年要实现合约销售350亿元，2021年实现千亿的目标。
所以为了完全千亿目标，这些年德信中国正疯狂拿地，而这也大幅度提高了德信中国的负债率。
据数据显示，2015年、2016年、2017年、2018年9月30日德信中国负债率分别为278.7%、435.2%、275.7%及103.1%。
由于利润的积累，优化了资本结构，负债率有所下降，但仍然高出合理水平，负债结构堪忧。
另外，据招股书显示，德信中国2018年即期部分负债达77.07亿元，相较2017年底的42.53亿元上升81.21%。同时，截至2018年9月30日，德信中国需要一年内偿还的借款达到58.06亿元。
而德信中国2018年前三季度现金及现金等价物金额仅为49.87亿元，远不足以支撑其77.07亿元的即期借款。
鉴于当下现金流为房企的命脉，不管是开发运营资金、还是销售回笼资金，德信中国都面临着较大的压力。尤其在有息债务结构上，公司面临的短期内偿债压力较大。
这也是德信中国迫切上市的原因。目前，中小房企当前竞争越来越大，甚至陷入了资金困境，资金方面需要强大，而选择上市是企业快速做大规模的一个成长的方式。