这是一次例常的同事聚餐。酒过三巡，老王有些醉意，带着一年以来的憋闷和不满，他一手抓着鸡腿，一手“啪啪”拍在桌子上，操着海南文昌本地人独特的口音，红着眼问旁边的同事：“你们说，雅居乐是不是偷了鲁能的鸡?”

老王是鲁能·山海天项目一名普通的销售。在文昌，偷鸡是窃取果实的意思，因为文昌人包括冬至、中秋、春节、生日、结婚都吃鸡，鸡是文昌人绝对不可替代的劳动成果，偷鸡是非常遭鄙视的行为。

老王说雅居乐偷了鲁能的鸡的意思是雅居乐正在窃取鲁能在龙楼的果实。

一

坐着高铁在文昌站下车，一抬头便可看见前方有几栋老破房子，这几栋老破房子在文昌高铁站建站时，市政府曾与户主协定搬迁，但没谈拢条件，户主不肯让步，市政府一看也不影响高铁运行，便让那几栋房子留在文昌高铁出站口，就此这几栋老破房子便钉在了此地。

到后来，文昌站运行，每一个初次从文昌站下车的人看到这几栋老破房子都会议论一番，“住在高铁站出口处会不会很吵?”

因为这几栋老破房子的关注度实在太大，有广告公司看到了商机，他们跟户主商定租下了这几栋房子面对高铁站那一头的墙壁，把墙壁变成了广告牌。

据说，广告公司用一年一万的价格租下来了这几面墙壁，而广告公司转租出去的价格是一年二十万。

在这面墙上拉下横幅落下的第一句广告词是“一座海南岛，不过山海天。”

这句广告词里的山海天是一个楼盘项目，项目坐落在海南省文昌市龙楼镇，这个项目规划区域86平方公里、拥有海岸线28公里、总建筑面积约1000万平米，开发商来自于大央企鲁能。

在1988年海南建省之初，鲁能就已经进驻了。后来，海南遭遇了两次大的房地产市场破灭，从最高峰时期的两万多家房地产公司后来缩减到寥寥几十家，海南成为无数房企的梦魇之地。

现在，人们津津乐道的是万通六君子的在海南发家后逃离的故事，但很少有人提到像鲁能这样，罕见坚守下来，与海南共同经历风雨的企业。

据说鲁能对海南的钟情来自于当时鲁能集团的上述公司也就是山东电力集团公司的董事长，在海南待两年肺炎与风湿不药而愈，之后鲁能把海南当作福地。

后来，鲁能的每个高管都必须去海南进修。就连鲁能集团董事长刘宇，也是在海南区域任职后，被提拔上来的，鲁能对海南规划的投资超千亿，而操盘时长达60年。

鲁能来到文昌后，便在这海南东北角的小县城的各个角落里落下“一座海南岛，不过山海天”这句广告语，甚至鲁能还买下了文昌道路上的路标，用棕色的牌匾白色的字体印着距离“鲁能·山海天”。

而根据交通标识，只有棕色路标代表的是旅游景点，这说明鲁能·山海天是按一个景点的方向发展的。

鲁能集团总经理刘宇曾在为鲁能文昌项目协同开发团队授旗时表示，“全球生态旅居目的地、世界级海岛度假胜地”是该项目的最终目标。

二

鲁能·山海天的主体位于龙楼淇水湾，在鲁能来之前，这原先只是一个小渔村，海岸上有时会停靠几所小渔村，岸边不远处住着十几户渔民家庭。

渔民一般晚上七点便会入睡，因为在凌晨两点他们要驶船出海捕鱼，到了凌晨四点他们会从大海回到淇水湾，那时候天微亮，初升的太阳照射在渔民布满鱼鳞的脚上会引来许多蚊虫，让他们十分难受。

回到淇水湾，渔民的妻子会把鱼分在两个篓子里，大一点的拿去卖，小一点的留着自己吃，分好之后，渔民便会把装满大鱼的篓子装上摩托车载着他的妻子，开到距离八公里外的龙楼镇市区开卖，有时候抓到的大鱼多一些，渔民会合计一下车油费，带着鱼开着摩托车到距离淇水湾20公里外的东郊镇码头卖。

那时候，文昌清澜大桥还未建起，文昌北部人民想从陆路到文昌市区得绕一大圈，但从水路只需要20分钟，码头就在东郊镇，所以东郊镇也较繁华。

所以拿鱼到东郊镇上卖出去的价格也能高一些，但会很辛苦，因为那时从龙楼到东郊20公里路大多是泥土路，一到下雨天路都被活成稀泥，许多摩托车驶过车胎会陷入泥土里，下车推，全身都会沾上一身稀泥，而在晴天，驶过泥土地也会很颠簸。

鲁能山海天的项目主体位于淇水湾，想实现“全球生态旅居目的地、世界级海岛度假胜地”的目标，肯定得解决交通问题。

所以，当时的鲁能与文昌政府合作，修建了连接航天发射场和铜鼓岭的主干道钻石大道，据了解，光一期投入建设的资金就达到5000万元，而道路两旁的绿化也是由鲁能出资而建。

另外，据资料显示，目前鲁能共计在龙楼修建11条市政道路，长达80多公里。

而鲁能集团计划完成这个目标的年限是十五年至二十年，在盖房子卖来赚钱的同时，还要配建文体、医疗、商业、旅游等设施，相当于在龙楼之上再造一个龙楼。

三

2015年9月份，鲁能山海天淇水湾伍号组团开盘，尽管没几个海南本地人愿意去买该项目，但刚巧那时候全国北方地区开始起雾霾，到海南洗肺的观念开始深入人心，该项目半年内创下了20亿元左右的销售记录，那时一套房的总价大概也就在50万左右，所以销售套数极其惊人。

而在鲁能山海天开盘的同时，文昌鲁能希尔顿酒店也正式开业，而该酒店距离文昌卫星发射中心仅3公里，坐在该酒店的大堂吧就能看见火箭升空。

值得一提的事，当时在开盘仪式上，鲁能还请来了贝克汉姆为项目站台，风光一时。

到了16年、17年，海南楼市持续看涨，文昌的楼价也不断飙升，两年之间从7000元/平方米上升至16000元/平方米，而鲁能山海天的洋房销售均价也从8000元/平方米涨至20000元/平方米，别墅产品也涨至29000元/平方米左右，业绩不断再创新高。

鲁能山海天淇水湾组团的成功，让鲁能集团对山海天整体的规划一片看好，鲁能山海天计划中一共包括了海石滩、宝翎港、淇水湾、月亮湾及七洲列岛五大板块，而这些项目都位于小渔村里，所以鲁能集团17年再拨重金开始往这些板块的小渔村盖路，打算复制淇水湾组团的成功。

然而谁想到，海南“双暂停”来了，当时海南开始把生态环境放在了第一位，鲁能山海天项目的展销中心离海岸线太近，触碰了生态红线。

四

2017年8月海南政府对鲁能山海天项目下达《行政处罚决定书》，要求项目停止销售。

2018年1月4日晚，鲁能山海天展销中心被文昌市的执行人员进行了查封。

注：鲁能山海天展销中心在改造

到了2018年1月5日，鲁能山海天展销中心开始整改，并把营销中心搬到了海石滩板块办公处。

然而鲁能山海天项目的“水逆”不止于此，比起展销中心查封更严重的是，2018年4月22日，海南限购升级，不是海南户籍的人以后在海南买房，要连续交两年个税或社保。

目标客群都是岛外人的鲁能山海天基本断掉了所有的客源。

目前，鲁能山海天只有海石滩叁号跟商铺在售。据该项目的销售表示，“目前项目最大的消费群体是被派驻在海南工作的外的群体，他们收入高也有购房资格，面朝大海、阳光明媚的改善别墅是最适合他们的产品。”

而商铺不限购。

另外，该项目的销售还透露，目前海石滩叁号组团所剩不多了，尽管限购，但别墅产品还是有市场的，而普通洋房住宅就先留着以后再卖了，所以鲁能山海天项目现在正准备推出淇水湾捌号。

据了解，淇水湾捌号是独栋别墅，总价大约在1200万左右，皆是该产品一旦推出，文昌的房价天花板将步入千万豪宅行列。

目前鲁能山海天项目还有大量洋房未推出，实际上就算推出，消化率也不太好，不过想买的人实际上还蛮多的。

在海石滩叁号的售楼处，不少外地来的购房者都会问起，是否有洋房可入，不过销售回复的第一句都是，“是海南户口吗?在海南有两年社保或个税吗?”

如果回答是“没有。”那鲁能山海天的销售只会极力推荐商铺了，不过来到山海天的客群都是“享受人生”来着，也没几个人想着再买商铺，后期再推租这么麻烦的事了。

而鲁能山海天对“限购”政策的尊重也造成了大多客群的流失。

据了解，在鲁能山海天主体所在的淇水湾，除了鲁能之外，只有雅居乐一家上市房企了。

注：别墅区是鲁能产品，远处在建高层是雅居乐产品

雅居乐在淇水湾的项目是星光城，据该项目的销售介绍，该项目在2019年年初开盘，只有大约两栋楼300套房，而目前所剩产品已不多。

制造房源不多的恐慌是营销一贯的手段，很明显限购之后根本卖不出去。

但该项目销售表示道，“我们是真的所剩不多了，没有社保跟个税的外地户口也能购买星光城项目，但两年后才能过户。”

而在购买之后，销售会提供社保与个税的购买方式给予购房者，由购房者自行办理，两年后个税或社保齐全，同时过户与交房。

该销售还表示，“目前淇水湾就雅居乐星光城一家有高层洋房，不买没的买了。”

据了解，2018年12月31日，雅居乐连同集团合营公司及联营公司以及雅居乐项目的累积预售金额合计为人民币1026.7亿元，而雅居乐2018年的全年销售目标是1100亿元。

而据悉，雅居乐集团原本对海南设置的2018销售目标超过150亿。而数据显示，2018年雅居乐海南的的总销售刚破百亿，而其中有80%的销售额还是海南全域限购之前完全的，而在全域限购后的8个月里，雅居乐的销售数据直面下降。

如果正如，雅居乐星光城的销售所言，两年后才给业主过户，那么可能雅居乐在2018年海南的销售额实际上并不只是刚破百亿，破两百亿都有可能，只是销售数据不便记录以案。

而房地产的财务业绩一般会有两年延迟，或者到了2020年，2021年的某一年，雅居乐的销售额会按倍数增长，因为在海南偷偷卖掉的房子，那时候可以光明正大的备案了。

而鲁能山海天的某位负责人对雅居乐“两年后”的行为也表示“没办法。”

如今，在海南生态保护限制再加限购，鲁能山海天的路并不好走。

实际上，当限购令突然来到，必然会对成交量产生影响，短期内就会抑制需求，短期如果开发商有资金周转的需求，有可能就会通过降价来保持资金流动，不过对于大央企鲁能来说，背靠大山资金链是没问题的。

对于海南这个国际旅游岛，基础设施配套是其旅游业发展的硬伤，如果海南的旅游产业想要得到进一步发展，未来完善城市基础设施配套也将是海南政府的工作重心。

配套的增长就是房子价值的增长，随着海南公共配套的日益增长，海南未来的房价也必定得到一定程度的上涨。

刚好鲁能集团对山海天项目的计划本就不是卖房子而已，而是要整合龙楼的自然资源发展一直能赚钱的酒店、物业、商业旅游等。

相信目前的鲁能只要把淇水湾附近的配套、商业做起来，道路也盖起来，当居住在山海天项目买菜不要跑到几公里之外的那一天，能为为人们的度假生活创造更多的可能性的那一天，项目的去化率一定能提上。