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作者：地产原本
SOHO中国2019年的年报已经出炉，看了下已有的年报解读，有人对SOHO租金上涨表示肯定，有人对营业额下滑泼了冷水。
如果让猫叔点评的话，猫叔还是表示看好。
老粉丝都知道，猫叔其实是写了不少房产投资类文章的。
房产投资圈里，有两大流派，一是水库，水库鱼龙混杂，骗子横行，主要思路是买大面积低单价的房子，通过各种贷款渠道维持现金流，高杠杆炒房，博取房子上涨价差，负债套利。但实际上，房价不涨了，就很容易爆仓。
另外一个流派是雅房。雅房是长持物业，分割出租的方式，提高亩产，以便于租金覆盖月供，可以穿过楼市的牛市和熊市。房价上涨的时候，赚的少，但房价下跌的时候，却能活得很好。
水库激进，雅房稳健。
水库疯魔，雅房理智。
水库和雅房的分歧，就是对楼市看法的分歧。看法不一致，那么自然选择的方向也就不一样。
同样，地产商对于楼市的看法也不尽相同。
地产原本写过不少黑马房企通过16年高负债高杠杆拿地创造了惊人的销售业绩，但同时也承担了现金流危机、高负债的压力。
但对于稳健发展的房企，这方面的例子还是少一些。而SOHO中国就是一个典型。
如果类比的话，猫叔认为SOHO中国就是“雅房派”，潘石屹就是一个优秀的“包租公”。
01
为什么说潘石屹是优秀的“包租公”
先来看SOHO中国2018年的年报吧。
本年度营业额约为人民币17.21亿元，同比减少12.32%。
归属本公司权益股东税后净利润约为19.25亿元人民币，同比下降59.33%;
基本每股收益为0.371元，同比减少59.32%。
看上去不太理想，对不对。
SOHO中国的盈利能力在减弱吗?不是的。
报告中指出：2018年毛利润是12.85亿元，同比2018年14.53亿元略有下降的原因是虹口SOHO和凌空SOHO的出售。
另外，归属本公司权益股东税后净利润减少的原因，主要是投资物业评估增值的减少。2018年投资物业评估增值约为10.93亿元，2017年约71.26亿元。2017年，房价租金双上涨的情况下，SOHO中国对投资性物业进行了全面的重估，所以产生了较大的资产评估增值。
2018年市场比较平稳，所以评估增值减少了。
再看看SOHO中国的亮点。
在2018年17.21亿的营业额中，包括租金收入17.35亿元，还有存货销售退房产生的-1400万元。租金收入同比上涨约4%，但是剔除虹口SOHO和凌空SOHO分别于2017年和2018年整售的影响，目前持有的项目租金较2017年同期上涨约18%。
2018年，物业租赁业务的毛利率约为75%，平均出租率约为96%。
不再卖房的潘石屹，通过对持有物业的运营，租金实现了比较稳定的增长。
值得一提的是，望京SOHO也没有受到“风水”的影响，SOHO中国的物业平均出租率达96%。望京SOHO的出租率是98%，比平均出租率还要高。
2019年1月古北也将投入使用。古北SOHO建在上海古北国际核心商务区，建筑面积16万平方米，会为SOHO中国贡献新的收入。
2019年7月份，丽泽SOHO将完工。丽泽SOHO位于北京丽泽金融商务区，建筑面积17万平方米，这里将是未来北京最重要的交通枢纽之一。五条地铁线交汇，会极大地提升丽泽SOHO的价值。”
另外，潘石屹提到，2019年货币政策可能会更宽松。“资金还是会往高价值、高流动性的房地产行业流入，而资金量最为集中的应该还是北京和上海的房子。SOHO中国的资产全部是位于北京上海核心地段的办公楼，因此二零一九年我们的资产价值将会继续增值，给股东带来更好的资本增值。”
按照正常的情况推断，2019年望京SOHO投资物业评估增值会进一步增加，租金收益也会稳健上涨。
02
7年了，老潘不容易
分析一家企业，一年的财报其实是不够的。关注SOHO中国的朋友不知道还记不记得，对比2019年的年报业绩，2015年才是最低谷。
2012年，潘石屹决定从“开发销售”向“开发持有”模式转型，连续三年SOHO中国的核心财务指标都是下滑的。
2015年，SOHO中国迎来营业额历史最低点——约人民币9.95亿元，较2014年的60.98亿元下降约人民币51.03亿元，下降幅度达到84%。那段时间，是潘石屹的“至暗时刻“，SOHO中国的转型遭到了前所未有的质疑。
但潘石屹的转型意志却无比的坚定。2015年9月，SOHO中国召开媒体发布会，潘石屹面对诸多的质疑，坦言说，“从今年下半年开始，我们的租金收入就大幅度起来了。现在回头看，3年前我们决策时，很多信息并不清楚，但现在我们认为是非常对的。"
最艰难的日子终于过去了。从2015后SOHO中国的租金收入显著增长，感兴趣的朋友可以翻看2016-2018年连续三年的财报，你会发现SOHO中国的营业额以及净利润逐年增长，而且非常稳健(扣除销售的部分)。
支撑潘石屹转型的理念是什么呢?我想可以从他这些年对房地产的看法中找到很好的理由——他认为中国住房已经严重过剩。
潘石屹曾说：“我国房地产总市值超过65万亿美元，兑换成人民币大概是440万亿元，按照2018年全国的平均房价8000元/平计算，我国房地产总面积约为550亿平米，如果按照每套房子100平计算，那么我国的房地产总套数为5.5亿套!”
房子过剩是一个无法被掩盖和回避的问题。所以对潘石屹来说，市场不需要再建房子了，把建好的房子管理好，提供好的服务、办公体验，就是成功的。
所以不再卖房子的潘石屹，做了很多转型的业务，这些都是提升持有物业价值的事情。
2015年2月，SOHO中国推出了一站式O2O共享办公空间—SOHO 3Q。
SOHO 3Q作为潘石屹心中互联网与房地产结合的新产品，其业务模式是：可以只租一张办公桌或一间办公，租期不限制，提供免费WiFi、复印打印、会议室、咖啡等服务。
潘石屹是第一个把共享办公空间概念带到中国的地产商。
截止到现在，共享办公业务SOHO3Q已拓展至北京、上海以外的其他城市及第三方物业，目前在中国7个城市拥有31个中心，合计超过3万个工位。2018年6月份，潘石屹称SOHO 3Q今年计划独立上市。
2018年SOHO中国推出公开竞价租赁模式，猫叔在之前文章里也提到过——潘石屹：房产税出台会有400万亿价值的存量房受影响。
截至今年3月，SOHO中国共举办61场公开竞价出租活动，竞价房源达112套、面积达53,700平米。依托平台化的管理，公司在出租运营、物业管理与维护等方面均有大幅改善，租金水平较之前大幅提高。
今年年初，SOHO中国与中国移动、中国电信等主要电信运营商签订5G战略合作协议。
为了让客户享受到最为便捷、高效的信息服务。潘石屹的计划是，截止到2019年6月，SOHO中国的每一个项目上都覆盖上5G。
转型之后的SOHO中国，负债规模和借贷成本也非常健康。截止2018年12月31日，集团净负债率约为43%，平均借贷成本约4.6%，境外债务占总债务比例约3.5%。
03
财务报表之外，潘石屹还思考了什么?
在SOHO中国发布2018年年度业绩之时，潘石屹还分享了关于财务报表以外的思考。
猫叔找了几点大家感兴趣的内容，分享下。
1、 中国为什麽能够高速发展?
我常常在想中国这些年为什麽能够高速发展?
第一个原因是因为穷、基数低，所以发展空间还很大。第二个原因是通过几张网，把各种资源充分调动起来了。铁路网、公路网，再加上互联网，让中国成了全世界效率最高的国家。
举个例子，有次我在北京路边小卖店里买包纸巾，只要3块钱，发现没带钱，老板说微信就行，我用手机一下就付了。但前几个月，我在纽约看到一个老太太买香水，付钱的时候，从她的小包里慢慢掏出一叠支票，仔细写了后撕给店员。支票跟手机支付的效率根本没法比。这就是中国优势、中国速度的冰山一角。
新的一年，促进中国高速增长的这些因素并没有消失，人口还是很多，人均基数还是很低，高速公路、高铁、互联网、手机信号，这些最重要的增长因素仍然保持着优势，因此中国经济还会继续增长下去，这是我们心里的判断。
2、房地产税对SOHO中国没有影响
现行的「房产税」是依照国务院的行政法规和各地方性法规实施的，房产税主要适用于持有房产的企业，对个人消费者有很多税收优惠减免。我们在做办公楼的20多年裡，每年都缴12%的房产税。
今年两会上总理说要稳步推进房地产税立法工作，这是二零一九年房地产市场影响最大的因素。也就是说，现行的「房产税」将依据税收法律实行。从名称上看，房地产税法很可能包括的内容更加广泛，有可能会在现行房产税、土地使用税的基础上整合併推出新的内容。
其中最重要的是如何对个人持有的不动产徵收财产税。但是计税依据、税率形式、税率等都需要反复评估。根据其他国家的经验，房地产税对调节房屋的交易价格影响有限，但是可以起到打击炒房投机的行为，为政府提供稳定的公共财政来源。
3、 大城市聚合效应
不管是中国，还是世界上的其他国家，一个共通的现象是：资金、人才以及各种各样的资源都会向大城市聚集。有个朋友告诉我，巴黎的GDP占整个法国的GDP比重的近三分之一。在中国，北京、上海这两个超大型城市也聚集了大量的资金、公司和人才。
这麽多资源聚集在一起，就会像核聚变一样，释放出巨大的、难以估计的能量。在这样的趋势判断下，我们把SOHO中国的资产聚集在了北京和上海，这些资产在未来还会继续增值。