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作者：地产原本
560.29亿元。
这是近日禹洲地产(下称“禹洲”，01628.HK)披露的2018年财报数据中的销售额。
回到2018年中绩会上，当时禹洲提出了2018年要完成600亿的销售目标，禹洲此年度销售未达标，差了40亿。
林龙安表示，“如果要达标很简单，把上海办公楼卖掉就达标了。”
但哪有为了冲业绩卖总部大楼的道理。
大多鸡蛋在一个篮子里
实际上，去年年底为了完成业绩禹洲的推盘十分紧凑，本想留着2019年楼市回暖才卖的苏州五个项目以及武汉的一个项目在去年年底临时加推。
说明禹洲对达成业绩目标还是很渴望的，但也无可奈克，林龙安表示，“禹洲大部分土储在长三角，是限价最严厉的地区，所以去年有约90亿左右的推盘往今年靠。”
在设立600亿的目标时，就有专家表示，“按照布局，禹洲今年大概是没办法完成业绩目标了。”
起家于厦门的禹洲，在2016年时把总部从厦门搬到了上海，当时搬到上海是因为禹洲的主要布局已是长三角地区。
到了2018年在2017年的业绩会上林龙安突然提出将开启“上海-深圳双总部”模式。
林龙安说，上海总部可以支撑禹洲千亿的野心。而深圳总部可以确保禹洲在5年或者10年以后的生存发展。
按照双总部的布局，禹洲地产目前聚焦全国六大都市圈28座城市，截至2018年底，禹洲在长三角、环渤海、大湾区的土储占比分别为39.9%、23.9%和4.2%。
而这些区域的楼市去年都在下行。
据财报显示，从地区来看2018年禹洲地产销售分布中长三角区域、海西经济区、环渤海区域、华中区域、西南区域以及粤港澳大湾区分别占比约为60%、18.8%、12.2%、8.3%、0.1%及0.6%。
以海西经济区为例，禹洲在海西经济区的主要项目位置厦门。而厦门房价从2017年开始就开始回落。
据数据统计2018年厦门岛内房产成交均价仅有47000元/平方米左右，岛外翔安、同安、海沧、集美四区2008年时房产均价为6000元/平方米，2017年时来到最高点40000元/平方米，而2018年厦门岛外四区房产成交均价仅有31000元/平方米左右，单价下降近万元，一年之间下降幅度高达25%。
而在成交量方面，据厦门房地产联合网监测数据显示，2018年厦门全市新房共网签2780套，同比下跌16%，厦门全市二手房共成交17654套，同比下跌25.36%。
在全国的城市房价“地图”中，厦门长期被称为中国楼市的“领涨王”，以二线城市的身份力压广州，排在北上深三大城市之后。据胡润全球房价指数数据显示，厦门2016年年度房价涨幅45.5%，2017年年度房价涨幅16.9%，分别位居全球第二、第五。而到了2018年，曾经的“领涨王”厦门楼市却量价齐跌。
沿海地区的楼市下行阻碍了禹洲的去化率，反倒是武汉、合肥，为禹洲留下了一份尊严。
据财报显示，2018年，合肥实现合约销售金额约为人民币66亿元。而武汉方面，去年年初禹洲收购的沿海家园资产包在年底就为禹洲的业绩作为巨大贡献，开盘即接近售罄。
当时，禹洲湖北公司的总经理李晓龙还骄傲的说，“百强房企没有哪一家会放弃武汉的。”
另外，据了解去年禹洲35%的推货量放在上半年，65%的货量积在了下半年。这是一个错过了天时、地利、任何的供货节奏。
2018年7月30日这一天，中央会议发出明确的调控信号：要坚决遏制房价上涨。
在此前的调控政策中，政府工作报道提出的都是“遏制房价过快上涨”。
少了“过快”两字，意味着房价也不能上涨了。据贝壳的数据显示，从2018年7月份以来，全国月度挂牌价环比下跌的城市数量达到45个。
全国大部分楼市量价齐跌，虽然依旧有不少房企，在楼市下滑之时向上而行，但禹洲的品牌影响力在全国的房企之中并排不上号，购房者如果在多家房企中选择，禹洲也只能拿着“爱的号码牌”，销售遇阻也在情理之中。
看着锅里的难吃到碗里的
对于未来的规模畅销，虽然2018年未达600亿，但林龙安还是表示2020年禹洲的目标还是千亿，而2019年的销售目标为670亿。
据财报显示，2019年禹洲可推出的可售货值为1103亿，达到65%的去化率在2019年实现20%左右的增长率应该不难。
在业绩会上有人问道禹洲去化是否有压力。禹洲的回答是，“要看行情，今年行情是谨慎乐观，不会比去年差，但也不会好很多。”
但从670到1000亿，要在2020年完成49%的增长率实现330亿的增长，对于现今规模的禹洲，除非2020年楼市极度火热，要不然有一定的难度。
在报告期内，禹洲的总土储已经约为1738万平方米，这样的土储总量难以为禹洲未来的业绩提高保障，所以目前大面积扩张拿地是禹洲要达千亿必做之事。
据财报显示，2018年，禹洲通过公开招拍挂以及收并购的方式，斩获30幅优质地块，新进北京、重庆、佛山、中山、沈阳、亳州、金华、新乡及徐州共9个城市。
而进入2019年，禹洲方面在业绩会上透露，2019年一季度禹洲便耗资了109亿拿下土储。
大规模的扩张也意味着禹洲需要大量的资金，据财报显示2017年禹洲的总负债为624.62亿，但2018年为936.33亿元，负债率也从78.17%升至81.38%，并2018年禹洲的平均融资成本为7.23%，较2017年上升1.2个百分点，今年以来在公布财报数据的房企里，有超过十五家的房企融资水平仅在6%左右。
在“钱”这一项，禹洲在当今市场是在没有优势。
实际上，能借到钱是本事，一家企业从不会因为负债而出现危机，现金流出现问题才会有危机，而据财报显示，禹洲目前持有现金以及现今等价物为292.79亿，短期债项为164.30亿，偿债问题目前没有问题。
在业绩会上，林龙安表示，未来禹洲会加大在大湾区的投入，希望能给集团带来20%的贡献。
但据了解，在去年大湾区为禹洲的业绩贡献量仅有36.2亿，并且目前禹洲在大湾区的土寸仅有73.7万平方米，并且在大湾区的核心地段，珠海、深圳、广州皆没有土储。
大湾区核心地带动辄几十亿一块地已目前禹洲的实力，如果深耕大湾区也只能绕“小路”，多进击惠州、佛山等城市，毕竟进核心城市，几十亿砸进去，禹洲就得有取舍的放弃其他区域的发展了，毕竟规模不允许禹洲全拿下。
这种情况在渐渐淡化厦门的比例走向全国的时候禹洲就遇到过。
关于规模，林龙安表示，“禹洲历来都不是以追求规模为目标，当然规模也是很重要，禹洲要跟利润、负债率比例结合在一起。当然规模应该要跟权益、负债结合在一起，形成核心竞争力。”
但要平衡好规模、利润以及负债尤其艰难，毕竟要拿地，就得借钱，借钱就要花费财务成本，而禹洲又不是玩高周转的企业。
另外，禹洲未来要发展必须会大量借债，但一定要管好现金流，虽然如今的禹洲跟华侨城有大量项目上的合作，但是要现金紧缺时，当心华侨城联手中国人寿来敲门“禹洲现今的管理层”，辛苦的努力，为他人做了嫁衣。