作者：地产原本

2007年，远洋斥资43亿斩获杭州大关桥北80余万平的大运河地块，并规划建设远洋大运河商务区，而到了2016年这个项目才开业即杭州乐堤港。

在开业那天，远洋商业地产事业部总经理丁晖被媒体灵魂拷问“为什么远洋做商业速度这么慢?”

丁晖连续重复了三遍回道，“与太古的长年合作，改变着远洋做商业的理念。”

2006年7月，远洋集团(下称“远洋”，03377.HK)启动香港上市IPO，开始四处寻找私募，后来摩根士丹利、渣打、美林投资、瑞银等机构被引进远洋，远洋也改制成为了具有国资背景的外商独资企业，当时，想买下远洋私募基金的财务投资者中还有香港太古地产(下称“太古”，01972.HK)。

2006年，太古刚把大屿山东涌的购物中心改造成香港整个名牌折扣店，即东荟城名店仓，品牌价值迎来巅峰。当时的远洋想在商业板块发力但是需要一个商业大师带领，而太古又想到内地扩张，两者一拍即合。

2008年，远洋与太古共投资40亿元合作开发北京将台路大型城市综合体项目，2012年这个项目开业，即现在的颐堤港。

2010年12月31日，远洋地产、太古地产联手以20.0288亿元的价格摘得位于成都市锦江区大慈寺片区和东大街附近一宗地的开发建设权，2015年4月这个项目开业，即如今的成都远洋太古里。

成都项目、颐堤港项目皆花费了4年时间，这在追求高周转的房地产行业，太古慢出了自己的一条道。

现实中，大多数企业的寿命仅在几十年、甚至几年之间徘徊，而成立于1816年的太古集团至今已经生存了两百年。

太古集团能如此“长命”，与其所谓的“太古之道”关系巨大，所谓的“太古之道”，用太古香港常务总裁的安格里的话说，就是“永不满足，我们可以做到更好，但这需要时间”。

太古地产成立于1972年，至今亦有45年，在竞争激烈的房地产行业中，经久不息。但近期太古发布了2018年的财报数据，这种经久不息开始被质疑了，很多人说商业地产里没有诗与远方，太古这种需要时间的打法不适合现今了。

衍变中的不变

3月14日，太古地产发布2018年财报。年报显示，2018年太古地产收入147.19亿港元，同比下降21%;净利润286.66亿港元，同比下降16%，营收利润双降。

关于营收利润双降之因，可从财报中看出在物业买卖方面，太古2018年比2017年减少47.7亿。

但是，太古本身就是一家靠持有商业项目，然后靠租金创收，而不是依赖物业买卖的企业。据年报显示，太古2018年租金收入总额为121.17亿港元，同比增长7.69%，相较于香港市场，内地成绩尤为抢眼，内地租金收入总额更是上升12%至25.67亿港元。

从目前各个项目销售额来看，在报告期内，三里屯太古里零售销售额增长11%，租用率为100%，广州太古汇的租用率为100%，零售销售额增长11%。

对此，太古地产方面称，这是由于中国内地城市的零售市场对太古的品牌满意度持续增长，市场对太古商场零售楼面的需求依然坚稳。

值得一提的是，对比起龙湖、富力、万达等企业太古地产2018年的商业租金收入不是很高，但这25.67亿港元的商业租金收入仅来自于6座商业地产项目。

作为一家从事商业地产45年的企业，太古地产目前为止在中国内地仅运营7个(6个开业，一个在建)大型商业项目，对比起其他房企来说，太古地产这样的规模的确很慢并且很小。

但在十分“焦虑”的商业市场，太古依然能保持着自己的从容。把安全放在首位，慢慢的跟着市场去更新自己原有的项目。

数据显示，太古地产2018年债务净额为299.05亿港元，低于2017年的353.47亿港元。现金及未动用已承担融资达到了141.47亿港元。净负债率由2017年的13.6%下降为2018年的10.6%，房地产行业的负债率红线是88%。

“我们不太着急做太多的项目，做商业地产和关注短期回报的业务不一样，需要很强的资金背景，如果财务不够稳健，是做不了好项目的。”太古地产现任总裁白德利说。

在百舸争流的地产圈，像太古地产这样的地产商，在圈子里上不争当开疆扩土的“帝王”，只做“贵族老绅士”。

这就是所谓的“太古之道”，产品一直在更新衍变，发展的理念却一直不变。

太古之道

过去20年里，万科绿地万达们发足狂奔，项目推进速度一日千里，成为了地产圈的航空母舰，在这拼规模才有话语权的年代，太古地产像是一位“不贪战功的绅士”。

中国内地开发商万达集团便是与太古地产的运作模式最为相似，发展的“攻”与“守”抉择却最相反的案例。

据了解，两者皆采用综合开放的模式，集合商业、零售、酒店及住宅物业等多种业态，涵盖办公、购物、住宿、娱乐、餐饮等需求，然而项目数量上却天下地别。

据公开资料显示，从2007年至今的22年间万达商业在国内共开设了200多座万达广场，占地面积高达2775万平方米。

万达董事长王健林曾公开表示，“由于商业地产是持有型物业，不像流动性资产能够短期退出，其最大的风险是时间的风险，所以商业地产的落地要快，早日运营回收成本。”

在数量上万达商业是太古地产的30倍，面积也是30倍。以广州太古汇项目为例，该项目在竣工运营日期上太古地产数次改口，不断延期。据公开资料显示，该项目包括一个120万平方英尺(一平方英尺约为0.093平方米)的高级购物中心、两栋写字楼、一间五星级酒店及一个文化中心，从2004年年报披露的“预计于2008年落成，总成本约40亿元人民币”改为2005年“先暂定于2009年初落成”，随后在2006年财报中又解释说“建筑工程于2006年间出现延误，现时预期于2010年初落成”……最终该项目于2013年全部开幕，比预计营业时间晚了5年。

另外，上海静安里大中里项目同样遭遇到类似的“耐心”。据公开资料显示，太古地产2007年财报中，披露预计这个建筑面积360万平方英尺的项目“将于2012年落成”，然而彼此因为项目需要再度核实地盘清理以及安置工作，直至2014年才正式全面开业。

很难想象，在中国房企普遍“高周转”模式运营的时代，会有太古地产这么一家房企对项目的开发会有如此的“耐心”，坐等项目一再延迟。

然而，在当时任职太古地产行政总裁的郭鹏眼里，“项目的发展的时间是可以弹性，做正确的事情比马上做完来得重要。”

能任性推迟项目运营日期，得有任性的本事，据知名地产评论人黄立冲分析表示，“太古地产能如此有“耐心”与其不差钱有很大的关系，太古地产背靠母公司的大山，并且没有大规模扩张拿地，基本不存在资金链断裂之类担忧，只要看中好的地段，开发的物业会以持有为主。”

“像太古地产这样经历了更长经济周期的外资企业，与国内野心勃勃的地产企业在投资策略上有截然不同的表现，太古地产主要是维持既有的组织架构，缓慢发展一点，做事以控制风险为主，赢取暴利为辅，不会刻意追求超额利润;而发展中成长起来的玩家，每个人差不多都是冒险家，还在打江山创品牌的过程中，只要风险可控，就会放手去做。”黄立冲表示。

做的是服务不是地产

“万达们”快，跑马圈地是为了规模，但跑马圈地基本上会伴生一个问题就是是产品不够精细。

在一次发布会上，王健林也承认了万达的产品需要整改，不够精细，他表示，“万达广场的名气大，效益也不错，但是不够精细，一是设计不精细。二是工程施工质量不精，三是品牌商家不够，四是管理不够精细，这可能是因为万达商业的建设速度太快，很多东西都需要整改。”

而与万达不同的太古地产，精耕细作每一个产品。

郭鹏曾经表示，“太古在中国内地发展时间并不是特别长，我们必须要会花很长时间来确定项目是有价值的和可持续发展的，必须确保所做的事情是正确的，我们不是说要在五年之内，在20个城市建立我们的物业项目，如果胡子眉毛一把抓，肯定会导致我们管理质量的下滑，我们既然没有那么大的野心，就专注一些精挑细选的项目，做好就可以了。”

据了解，为了保证每个项目都是独一无二的精品，太古地产坚持拒绝套用流水线似的统一模式，对于每个城市、每个项目的内涵都进行深入的调研和考量。

以三里屯太古里举例，在接手三里屯太古里之前，太古的运作团队就对三里屯的文化内容进行了长达七个月之久的考察。

当时，太古地产团队对三里屯的内涵进行的总结是“以酒吧艺术著称、悠长的小胡同、北京地下音乐的集中所在。

随意中带些颓废的精神的艺术;处处有着神秘”。随后太古地产团队便将太古里定调成了随意、前卫、休闲的开发，成为了商业地产里的“经典”。

而成都太古里的功能定位和产品设计与三里屯太古里又完全不同。

据公开资料显示，成都远太古里，保留着古老街巷与历史建筑，还融入了2-3层的独栋建筑;川西风格的青瓦坡屋顶与格栅配以大面积落地玻璃幕墙;定制21件艺术品，放置在街区各处;以人、自然、文化为主题用来提升商业内街观赏趣味性及品牌辨识度。

项目内共六栋古建筑，大慈寺也作为保护古建筑，但不作商业用途;根据它们各自不同的建筑风格量身定制其未来的用途，最大限度保留和延续它们的历史和文化价值，与太古里随意、前卫、休闲的定调截然相反。

另外，据清华设计院研究院院士杨思路表示，太古地产在商业地产的设计细节上是所有商业地产项目的“教授”，她以专业的角度分析道，“太古在设计上有四方面要求：一是巧妙引导人流的分布;二是注意顾客视野的享受，扶手梯的位置必须在视野范围内，太古广场在开业3个月后曾为了加装一部扶手梯把某个位置的部分店铺关闭，因为那一带的店铺不容易被人看到，看不到的店铺就没人去;三是给顾客创造舒适的感觉，店铺要容易到达，走廊的阔度要适当，引入更多天然光线;四是注意空间感，低了太压抑，高了空空荡荡。”

把握好设计、商业、人文之间的平衡点，并不容易，太古地产对每一个细节的重视跟把握，都是丝毫不敢懈怠，而最终看重的是消费者重逛商场的过程和感受，做的是服务不是地产。

商业地产里的诗与远方

就综合体的开发模式，王健林认为的挑战主要有三方面：其一，涵盖酒店、写字楼在内的大型商业中心，业态构成、配比较为复杂，前期的规划设计要求非常高;其二则是招商;其三是商业地产的营运维护非常繁琐，对组织能力要求特别高，缺少产品的定义、业态的深刻理解以及核心的组织能力，风险就会非常大。

在设计方面太古地产是大师，而招商与运营对于太古地产来说更是“轻车熟巧”。商业地产的招商是令无数房企头疼的环节，而这却是太古最引以为傲的地方，一般人认为招商最重要的是租金，因而依靠低租金以及免租期来吸引客户，而在太古看来，了解商业、了解租户、与租户建立起互相之间的信任才是最重要的，这样可以聚拢更多的商业资源。

太古认为与租户建立良好关系之所以重要，在于租户是最佳的信息来源。租户更加了解市场的趋势和动态，知道哪一些公司会进来，哪一些公司将要离开;租户知道这一年会流行什么，知道什么企业是他们最厉害的竞争对手，所以租户会提供很多市场趋势和动态上的参考。

为此，太古总是在尝试通过直接或者间接的方式了解租户怎样经营自己的生意，了解他们在本地市场怎么做，在国际市场又怎么做，并尽可能在进货环节同租户保持最好的配合。

此外，太古还特别照顾到租户的合理利润，通过严格的市场调查确定每一种类别的店能够保持良性竞争的数量，不盲目引入过多同一品类的店。太古城中心有一个案例，三家卖眼镜的店铺都赚钱，突然有另一家眼镜店提出要加入这个行列。

经过调查分析后，太古城决定拒绝第四家眼镜店的入驻。因为商场里面三家店铺虽然都可以赚钱，但是如果引进第四家店铺，四家企业都要亏本。

从招商与对客户的关系处理上来看，太古地产所带给内地发展商的启示和借鉴可谓“刻骨铭心”。做商业地产、购物中心就是在做租户，脱离了商业而做地产是目前内地开发商的最大困惑。

在华润集团前董事长宋林眼中，太古地产的商业物业逻辑是其学习的榜样。据了解，华润地产唯一成都、东莞、长沙等地的华润广场的商业模式皆“偷师”于太古地产。

一个项目能兴旺多久，跟时代或者时光并无关联。太古的商业项目处处显“用心”，这位“英国绅士”用情怀、信念、态度来打造它的“作品”，在各种变量可能之中，仍然做到最好。笔者相信不论世界如何改变，有情怀的作品永远有空间。

无论是前任郭鹏还是现任安格里，都乐意标榜太古的品质，“我们总是比较苛刻，有严格的标准来选择项目，而且在设计和创造的过程当中，始终具有创造性的活力，非常有创意，这是我们成功的秘诀所在。”安格里如是说。

有太古在，商业地产里就有诗与远方。