文|氢财经 王欣

5月31日，身负着带领建业地产走出河南使命的中原建业登陆联交所挂牌，开局跌破发行价。上市首日，其股价盘中大跌超19%，开盘报2.5港元/股，跌破发行价3港元/股。

业内有分析人士认为，中原建业股价表现不及预期与公司过于依赖河南地区有一定关系。

二十多年坚守一座城的建业地产绝对是一个特殊的存在，荣获外号 “河南王”，但也由于固守阵地也让其逐渐失去行业竞争力。如今，建业地产似乎开始意识到走出河南的必要性，但走出去并不顺利。

“河南王”受困，欲意发力轻资产

曾经，建业地产因背靠着全国人口基数最大的省份河南省，又凭借着三四线城市去库存的热潮，得到过一段迅猛发展。其曾连年取得超40%的合约销售增幅，并仅凭一省达成了千亿销售规模。

然而，在三四线棚改红利逐渐退潮的背景下，加之碧桂园、恒大等巨头企业以地毯式的覆盖之路先后进入河南市场，随之龙湖以及世茂等房企也陆续重仓建业地产的腹地郑州市场，同时正商、永威等河南本土房企也在持续发力。由此，建业地产在河南省的占有率和销售金额不断受到冲击。

财报显示，2020年建业地产河南市场占有率为10.78%，同比下降0.4个百分点，这也是其首次市场占有率首次出现下降。

眼下，背靠“河南”好乘凉的日子已经过去，建业地产不得不正视现状，建业集团董事长胡葆森就曾在2018年的业绩发布会上提出“将会有条件地走出河南”。

对于建业地产想要走出河南这个“保护圈”，知名地产分析师严跃进表示，建业的发展多少和河南的发展态势有关，因为最近10年恰是河南新型城镇化快速发展的时机，所以建业在河南市场其实就已经有很多业务可以开展，还不至于到河南外部市场。但是也需要看到，这种“坚守“也容易成为一种“惰性”，对于外部市场的感知会迟钝，所以从后续市场发展来看，还是需要开拓外部市场，积极研究新的房地产市场形势，这样可以提高市场的竞争力。

为突破瓶颈，一直秉承“不出河南”的建业地产，开始尝试以轻资产输出的方式“走出河南”，分拆出借着品牌输出的代建平台--中原建业。

代建受阻，走出河南显艰难

招股书显示，中原建业此次募资用途，40%扩展至“大中原”地区的新市场并丰富服务种类、36%潜在收购房地产代建价值链的其他产业参与者、14%进一步提升信息技术系统及基础设施、10%一般公司及营运资金用途。

可以看出，此次募资与走出河南计划有着不小的关系，不过代建这一方式并非受到市场的热捧，股价的大跌也能反映一二。

业内有分析人士认为，中原建业股价表现不及预期与公司过于依赖河南地区有一定关系。

据招股书显示，中原建业的业务集中在河南，截至2020年12月31日，其206个在管项目中共有193个项目位于河南省，总建筑面积为约24.2百万平方米。

虽然中原建业也在试图改变区域布局单一的局面，但结果不免令人唏嘘。招股书显示，其截至2020年底共签约13个省外项目，分布在海南、新疆、山西等6个省份，占项目总数比例较低。

与此同时，随着规模的增加，代建行业的增速已逐渐放缓未来发展趋势也并不明朗。中指研究院报告显示，中国房地产代建潜在市场预期将由2020年的约6.84亿平方米增长至2025年的约9.11亿平方米，复合增长率为5.9%。由此推算，代建行业未来5年累计增长速度仅为33.19%。

除了代建不受市场看好以外，欲“有条件”走出河南的建业地产，其先天条件不足也是其拓展市场的最大掣肘。

知名地产分析师卢文熙在接受媒体采访时曾表示，“对于建业地产来说，想要走出河南，不仅要走得扎实，还要走得稳。而走得稳走得远则需要大量资金的支持，建业走出去一个必要条件就是需要资金。”

然而，如今的建业地产正面临着不小的资金压力。数据显示，其负债总额由2015年的324.4亿元攀升至2020年的1493.19亿元。从长期偿债能力来看，2018年至2020年，建业地产的资产负债率分别为89.93%、91.25%、91.10%，已经连续三年保持高位水平。正由于负债过高，从2020年下半年开始，建业地产就靠发行新的债券还旧债，以借旧还新的方式来缓解还债压力。

截至目前来看，建业地产“走出河南”尚无实质性动作。2020年建业地产土地储备5411万平方米，其中权益建筑面积4029万平方米。但从项目分布情况来看，建业地产共有243个项目，其中240个位于河南，3个位于海南。可见，预计未来河南地区仍然是其业绩的主要贡献来源。建业地产能不能真正“走出河南”仍有待后观。