文｜趣识财经 疏狂

万科这波调整，抢了不少圈儿内流量。

捡重要的复盘，人事调整方面，原北方区域首席合伙人刘肖出任万科执行副总裁、首席运营官；此前任这一职位的王海武，调任至印力商业担任总裁。

区域架构方面，原本五大区域细分成七个。具体来看，北方区域一分为二；华中区域横空出世，由此前上海区域的江西，南方区域的湖南，中西部区域的湖北以及北方区域的河南合并而成。

与两大调整同时进行，万科战略调整不断加速：“从开发为主”转向“开发与经营服务并举”。

再结合上述动作，万科本轮大调意图明显。

其一，五大区域裂变为七个，是继续做大开发业务。毕竟“做大做强住宅基本盘”是万科的既有战略，也有2021年增长14%的业绩要求。而细分区域增多，则更利于统筹管理与业绩考核。

其二，王海武调任印力商业，“开发转向经营服务”，两者共同指向万科的下一个主战场，商业地产。与开发地产区域裂变相比，商业地产的这波调整，对万科更加重要，也是决定万科战略成败的关键。

01 印力业绩不佳，王海武主动请缨

来看印力的前世今生。

2016年8月，万科投资基金收购印力，正是看准了其所在的商业地产规模。此后5年，万科商业地产规模不断增长，进入行业头部序列。

从财报来看，截至2020年末，万科累计开业的商业面积990万平方米。2020年，万科新开业商业面积129万平方米，约占全部商业的13%。

数据显示，万科规划和在建商业建筑面积为435.4万平方米。换言之，依照当前速度，万科目前规划与在建商业，三年内足可完成。

尽管在建商业如火如荼，但营收不尽人意。与2019年末相比，2020年末万科开业商业面积同比增长约15%，但报告期内商业营收仅有63亿元，同比微增4.3%。

更有甚者，印力管理的商业项目营业收入42.2亿元，直接同比下降了1.6%。

“本该撑起万科商业大旗的印力，没有发挥出应有的作用。”一位接近万科的行业人士指出。他随即补充道，“这也是印力换帅的一个契机，偏偏（万科）需要你（印力）的时候，你（印力）掉链子。”

从这个角度看，王海武的调任就显得顺理成章。毕竟，在主政中西区期间，王海武硬是将区域业绩从2015年垫底升至2019年第二。王海武，正是郁亮借商业带活万科全盘的关键手笔。

故而，当外界有关王海武“被下放”言辞尘嚣尘上，趣识财经却不认为这是一种明升暗降。因为，商业对当下的万科，太重要了。

接近万科的内部人士分析，跳出熟悉领域挑战新业务的，王海武不是第一个。比如朱保全2011年从开发业务转入物业，利用十年时间，将传统物业升级为空间科技服务商，为万科开辟出了新赛道。再如，原首席运营官张旭调任物流事业部首席执行官，如今万纬物流也成为国内规模最大的冷链物流综合服务商。

上述知情人士透漏，王海武此次是主动请缨，今年以来多次向郁亮表达希望能投身新赛道，且态度十分坚决。

于是，一个愿打一个愿挨，王海武转战印力商业，便成为行业一桩美谈。

02 商业利润高，万科向管理要红利

当然，也有分析人士指出，印力业绩下滑与万科的“不作为”有关，王海武更像是临危受命。

长期以来，印力总裁一直由董事长丁立业兼任，此前万科总裁祝九胜仅担任印力董事，并没有明文规定分管印力，一定程度上造成了印力业绩增长乏力。

但无论如何，王海武的到来，给印力打了一剂强心剂。

万科内部人士也表示，“万科要做大做强某项业务时，通常会采取人才先行策略。将经过业绩检验的猛将王海武放到印力，意图非常明显，要让商业业务实现突破性发展，同时起到带头作用，带动其他经营性业务破局。”

但对万科而言，这任重道远。

从万科当前业务营收构成来看，房地产开发业务一骑绝尘。具体来看，2020年，房地产开发及相关营收为4005亿元，占比95.5%；物业服务营收为154亿元，占比3.7%。简单估算，商业地产63亿元，约占全部营收的1.5%。

商业地产之后，2020年，万科长租公寓营收25.4亿元，万纬物流管理项目的营收18.7亿元，与千亿营收规模的开发业务相比，盘子依旧不大。

麻雀虽小，五脏俱全。更重要的是，这只商业麻雀，利润率远高于开发业务。

根据财报，2020年万科房地产及相关业务的毛利率为22.6%，同比下降4.6个百分点。虽然万科并未明确公布商业毛利率，但参照某头部房企数据，它的投资性物业毛利超过70%。

尤其在“双集中供地”指引下，整个房地产市场的利润率下滑已是必然。这也是万科郁亮急欲向管理要红利的逻辑所在。

03 结语

于是，当下王海武最为棘手的，便是如何做好业务协同，并迅速做大万科的商业版图。

但这却急不得。根据行业经验，商业地产需要更长的培育期。“前期开发需要时间，通常开业3年方能‘完全’出租，收租并盈利则需要更长的时间。”分析人士指出。

从这个角度推断，王海武可能需要在印力长期“沉潜”。