过去，拉动中国仓储物流需求的主要来自于电商增长。2014年开始，电商的渗透率逐年增加，去年由于疫情原因，电商渗透率从2019年的20%左右增长到25%左右，相当快的增长过程，这里面电商的渗透率增加，电商的扩张带动了快递快运行业增长，相当于每天每人都收到一个包裹。

旺盛的需求量，让物流地产过去十年平均租金增长达到2.7%。在资本市场端，从2007年起，物流资产呈现稳定上升趋势。数据显示，2020年物流地产总共成交了85亿美金，比2019年增长90%。其中，外资占到中国总成交金额的49%左右。

对此，领盛投资管理董事总经理唐志刚认为，未来物流地产增长来自于两个方面：

第一，总量增长，即整体社会消费增长。

据唐志刚介绍，过去十年，中国社会消费增长7.7%，未来三年，预计增长达到9.4%。

“目前，电商的销售增长率，远远高于社会零售品增长率的，平均下来过去这么多年，每年快20%，这种趋势没有看到在消失，而是持续的，这意味着电商的增长渗透率会越来越高。”唐志刚称，与其他国家电商市场占有量相比，中国去年20%，韩国27%，英国是28%，这表示中国电商的增长仍然具有空间。

唐志刚表示，在各个电商大类里，生鲜有更大的增长率，随着大家消费能力和消费观念的转变，生鲜电商的增长空间很大，这就会拉动对冷库的需求。

就各城市物流地产发展而言，唐志刚称，一线市场，环北京，环上海，粤港澳，过去是拉动了中国物流地产的增长“，但是看未来，可以看到，未来一线市场的供应量是相对二线市场是比较大的，虽然空置率低于二线市场，这种局面持续下去的话，一二线的空置率差会缩小，供需关系会改善。”

第二，资本介入。

在唐志刚看来，中国的物流资产对于国内外资金具有长期吸引力，原因有三：第一，中国目前物流资产的增长空间巨大，如果我们以每百万美元的销售对应的高标仓面积来算，中国只有美国的二分之一，再看美国的高标仓面积，中国只有美国的9%，潜力巨大。

唐志刚称，“中国物流资产的租金收益率是非常有吸引力的，我们跟日本来比，中国开发项目的租金收益率比日本高出200%，这说明在中国，做开发项目，从收益率的角度来说，是相当具有吸引力的。中国仓储项目比办公楼收益率高出100%，但是纽约和伦敦是不存在的，也就意味着我们的资本价值会逐渐抬升。”

目前，中国物流资本市场现在的成交量，相对于欧洲美国比较少，2020年的成交量虽大幅增长，但是也只有美国的13%，欧洲的21%，未来可以看到中国的交易量会加速成长。