文|氢财经 梁华梁

港股市场的物企热度已然冷却，但依然有不少房企，迫切渴望分拆旗下物企赴港交所上市。

近日，迪马股份发布称，旗下东原仁知服务首次公开发行境外上市外资股并在香港联交所主板上市的申请进行了审议。

也就是说，东原仁知服务距离上市仅有一步之遥。

作为房企东原地产母公司的迪马股份，房地产板块的收入占近87%的收入占比，为其主要支柱产业。

而由于房地产行业深陷寒冬，迪马股份的日子也不好过。根据其不久前发布的2021年年度业绩预减公告显示，迪马股份的各项利润指标大幅下滑，归属于上市公司股东的扣非经常性损益的净利润更是录得-5485万元左右，同比上年减少了15.61亿元左右。

利润大变脸势必将影响到迪马股份的流动性，事实上，据2021年三季报显示，其账面现金早已无法覆盖短期负债。

由此可见，迪马股份分拆物企赴港上市，意义重大。

只不过，东原仁知服务真就能成为迪马股份的“救星”吗？

物企上市在即，20强实为50名开外

3月28日，迪马股份发布公告称，旗下物企东原仁知服务首次公开发行境外上市外资股并在香港联交所主板上市的申请进行了审议。

虽然港交所信函称，该信函并不构成正式的上市批准，香港联交所仍有对东原仁知服务的上市申请提出进一步意见的权力。但东原仁知服务距离港交所上市，真就只差一步之遥。

事实上，迪马股份早就有了分拆旗下物企上市的想法。资料显示，2003年9月，迪马股份成立东原物业，以此作为东原地产的物业版图。

从2019年开始，东原物业开始做大做强。其不断进行外延收购，以此来进一步扩大非住宅物业的规模。

而在完成了一系列收购后，2020年12月7日，东原物业迎来了第一次更名，并公开了上市计划。

而在一个月之后，迪马股份再次发布公告称，其物业板块整体变更为“东原仁知服务”，定位于城市运营服务赛道

准备工作就绪，迪马股份于2021年4月30日正式宣布，更名后的东原仁知服务开启赴港上市的节奏，剑指万亿蓝海市场。

不过，就规模来看，东原仁知服务在行业内的份量还是比较轻的。

数据显示，截至2021年9月30日，东原仁知服务有289个在管物业项目，包括住宅及非住宅物业，覆盖国内46个城市，总在管建筑面积约2470万平方米。

这一水平，居于行业下游。

另外，据东原仁知服务宣传，在综合实力方面，其排在2021年中国物业服务百强企业第20名。然而，从中指研究院公布的数据来看，这份榜单中存在并列排名的情况。事实上，东原仁知服务在该榜单并列排名第20名，实际排名更是在50名开外。

由此可见，东原仁知服务并没有足够强大的竞争实力。

而此时的港股市场，已经不缺少优质的物企标的，近期上市的物企更是纷纷破发。也就是说，即便是最终成功上市，东原仁知服务的融资表现，也不会很好。

利润指标大变脸，物企上市谋喘息之机

由上文可知，此时迪马股份分拆东原仁知服务赴港上市，并不是最好的时机。

然而，迪马股份如此“孤注一掷”，也是有难言之隐的。

而瑞数据显示，2021年东原地产销售金额553.7亿元，而上年同期东原地产的销售额还为602.1亿元。

作为其主营业务，房地产业务的销售下滑，严重影响到迪马股份的业绩表现。

二月初，迪马股份披露了2021年年度业绩预减公告，公告显示，公司预计2021年年度归属于上市公司股东的净利润为9105万元左右，与上年同期相比减少了17.127亿元左右，同比减少95%左右；归属于上市公司股东的扣非经常性损益的净利润为-5485万元左右，与上年同期相比减少了15.611亿元左右，同比减少104%左右。

利润指标下滑幅度如此之大，绝对称得上“大变脸”了。而从其2021年三季度报来看，这一现象早已出现端倪。

首先，是因为迪马更多毛利率的下滑。

数据显示，2018年-2021年前三季度，迪马股份的毛利率分别为29.92%、28.65%、20.39%和18.34%，持续下滑。

其次，是迪马股份营业成本的增加。

数据显示，2021年前三季度，迪马股份的营业总成本同比增加了67.47%至108.27亿元。

另外，迪马股份少数股东损益的暴增同样蹊跷。

数据显示，2021年前三季度，迪马股份的5.62亿净利润，少数股东损益为3.69亿元，同比大涨了317.28%，而归母净利润仅有1.94亿元。

而从所有者权益占比来看，去年前三季度，迪马股份的少数股东权益为89.83亿元，占比不足50%。

综上所述，迪马股份的利润指标大幅下滑，完全是有迹可循。

而此时分拆物企上市，或将为迪马股份带来难得的喘息之机。

短债压力巨大，物企不是“救星”

值得注意的是，分拆物企上市，最直接的好处，是能够获得现金。

而就目前情况来看，迪马股份最缺的，正是现金。

自去年以来，房地产行业进入寒冬，不少房企纷纷陷入流动性危机。主要原因，还是融资环境的收紧。

而对于迪马股份而言，迪马股份的短债压力非常之大。

根据2021年三季度报显示，彼时的迪马股份短期借款34.29亿元，应付票据14.79亿元，一年内到期的非流动负债33.21亿元，三项合计达85亿元。

而同期，迪马股份的现金及现金等价物只有45.96亿元，完全覆盖不了其短期负债规模。

上文提到，迪马股份的销量和利润表现不佳，这使得其自身的经营造血能力严重不足。

数据显示，2021年前三季度，迪马股份的经营活动产生的现金流量净额为-53.49亿元，较上年同期断崖式下滑了221.25%。

而靠着融资，去年前三季度，迪马股份录得31.66亿元的筹资活动现金流量净额。

资料显示，在2021年，迪马股份旗下子公司通过信托融资次数高达7次，余额高达46.16亿元。

而此类信托融资期限，大多数为1至2年期，债务集中到期的压力较大。

值得一提的是，随着行业融资环境的收紧，迪马股份后续的融资表现必将受到影响。

自身造血能力不足、融资能力又遭遇考验，迪马股份只得分拆东原仁知服务赴港上市，来解“燃眉之急”。

资料显示，东原仁知服务拟发行不超过1916万H股，由此可知，其筹集资金规模不会很高。

更为值得注意的是，如今港股市场的物企板块已经冷却，东原仁知服务即便是成功上市，其发行价格也将承受压力。

因此，距离上市仅差一步之遥的东原仁知服务，对于短债压力巨大的迪马股份而言，或许根本算不上是“救星”。