“为什么轻资产也能发行ABS?”

2019年3月4日，在纳什空间向媒体公布获批联合办公领域第一单ABS后，不少粉丝在群里向婉伯咨询道。

据显示，本次纳什空间获批的ABS项目，由渤海汇金证券资管作为资产支持证券的承销商和管理人，参与此次获批机构还包括中合担保、中诚信证评、兴华会计师事务所、奋迅律师事务所、中建投信托等。

目前，纳什空间资产支持专项计划已经深交所审核通过。

这本是一笔正常的融资，粉丝为何特别咨询?因为在大多数人的的认知里，发行ABS是要有资产抵押的。

ABS是Asset-backed security翻译过来就是资产抵押债券，是将许多个人(借款人)或企业(借款企业)未来的还款进行汇总、处理后发行的有价证券,由银行、信用卡公司或者其他信用提供者的贷款协议或者应收帐款作为担保基础发行的债券或票据。

通俗的来讲，小明跟小红向银行借钱买房，按照规定，他们每个月都得还部分款(本金加利息)给银行，然后银行可以将千千万万个小明和小红的借款汇总做成债券卖给投资者，在未来银行每个月将小明和小红的还款转交给债券的投资者，而房子就是小明和小红向银行的抵押资产，如果未来小明和小红换不上钱(即违约)，那房子就是抵押资产，要被回收或者变卖还款。

而据资料显示，纳什空间成立于2013年7月，主要为主要为中小微企业提供工作空间、一站式共享服务以及智能办公的众创和众扶，包括提供办公装修、工商注册、知识产权、法务咨询等服务。

而目前纳什空间总办公面积超过70万平方米，入驻企业逾7000家，服务超过10000家企业。

也就是做纳什空间做的是轻资产的生意，并没有实物做抵押资产去发行ABS。

婉伯向他们解释说，“纳什空间是把预期租金收益给资产证券化了，也就是说纳什空间的此次发行ABS的抵押资产是未来收入。”

ABS可以帮助融资的并非只是传统行业和大企业。

企业ABS的融资的支持基础资产可以分为债权和收益权两大类，分别为企业表内资产和预期将取得的资产。

债券类中包括，企业倾向于主动出售资产以实现自我融资，包括租赁租金、应收账款和小额贷款等。

而纳什空间的租赁租金就被打包成支持资产用于发行ABS。

对此，一位粉丝感慨道，“原来预期租金是可以用来融资的。”

扩张需要

实际上，近些年来，ABS已经成为了企业股债之外的“第三条”融资路径，纳什空间只是联合办公领域的首单ABS，轻资产发行ABS早有多枚先例。

在2018年的7月份，世茂曾在上交所发布“世茂-华能-开源住房租赁信托受益权资产支持专项计划”(简称“世茂住房租赁租金ABS”)，该项目是全国首单住房租赁储架式租金ABS项目，储架规模10亿元，首期发行5亿元。

尽管世茂是开发商，但世茂发行的ABS与纳什空间类似，都是轻资产的租赁ABS，没有实物资产的抵押或过户，并且融资规模有限(30亿的估值，首期只发行5亿)。

另外在2017年8月15日自如获批发行5亿元ABS，到了2018年3月20日自如又完成储架式ABS首期产品——自如2号1期的设立，发行额度20亿元。

当时自如、世茂发出ABS的时候不少人问“轻资产不是没有资金压力吗?为什么还需要这么大的资金量支持?”

如今纳什空间发出ABS的时候也有人问出了同样的问题。

当时自如董事长左晖的回复是，“自如有可观的现金流，其实不需要融资，但要迎接更大的事业，需要更多的伙伴，所以才融资。”

实际上，纳什空间的融资的原因也是因为在扩张。据了解，目前纳什空间是联合办公领域运营面积最大的企业，2018年10月已经超过百万平米，目前入驻北上深津杭5个城市。

拿装修为例，一线城市的办公室装修100平方米的价格在20万元左右，纳什空间光为一百万平方米的办公装修就超过了20亿。

众创空间市场前期投入大、成本回收期长、利润率低，已被业内公认。

在传统的融资之外，ABS这类创新型的融资工具，凭借其破产隔离结构和资金监管的设计，更加注重底层资产的现金流情况的特性，会越被经营者所青睐。

在办公行业，传统房企可以依靠原有的资金及资产实力，以较快的速度大规模地布局市场。

虽然这个会给房企带来较大的财务压力，但房企自持的优质基础资产加品牌背书，使得房企孕育的办公公司融资难度相对较小。

所以对比发行股债，发行ABS对于纳什空间以下两点好处。

一，尽管企业ABS融资成本高于同等级信用债，但是对于资产评级高于主体评级的部分企业来说，可以实现低成本融资。

另外，在实现出表之后，可以在不增加负债的情况下获得融资，降低资产负债率。长期来看可以起到提升企业信用资质的效果。

二，相对于贷款和发债，ABS是一个更为稳定的融资方式。市场波动较大或者某些行业贷款和发债受到限制时，使用存量资产发行ABS是一个稳定的替代融资渠道。

由于ABS信用资质与主体关联度低，债市波动会对低等级主体发债造成较大影响。但是对于基础资产质量尚可的ABS产品，市场波动对其发行影响相对较小。

如今住宅市场投资热度减缓、存量地产的价值也越来越高，而ABS可以帮助短期内不想或不能出售的存量资产，实现一定规模的融资，未来也会变成趋势，未来也会有越来越多的轻资产企业发行ABS。

对此，新派公寓创始人王戈宏表示，“用预期租金收益资产证券化是一个趋势，很好的尝试。”

行业第一

这几年来，随着“大众创业、万众创新”的观念逐渐深入人心，加上分享经济的快速发展，众创空间犹如雨后春笋，短时间内大量涌现。

据数据显示，2018年，众创空间的企业数量已经达到了5679家，其中也包含不少转型而来的地产商。

而据标准排名城市研究院2018年10月发布的《2018年中国联合办公活力指数报告》中显示，预计到2022年，中国联合办公面积预计接近8000万平方米达到1.6万家，中国有近4亿的办公人口，将成为世界最大的联合办公市场。

而目前，纳什空间运营面积突破了100万平方米，超16000家企业入驻，提供了10万+的工位数量，成为行业内规模最大的共享办公运营商。

在亲几年不少众创空间企业破产倒闭的新闻不断，能在一个“创业者比顾客都多”的行业脱颖而出实属不易。

目前，众创空间行业面临的问题是：同质化严重，盈利难，而纳什空间解决这两个问题的办法是规模化运营+智能化管理。

如今，纳什空间开创了联合办公发行ABS融资的模式，插上了资本的新翅膀，未来纳什空间能否飞出众创空间这片同质化严重、盈利难的沙漠，保持行业第一，创造高盈利，得拭目以待了。