投稿来源：科技唆麻

WeWork 的 IPO 之路依旧充满变数。

据外媒报道，WeWork母公司We Co. 正在考虑将IPO推迟到至少10月及以后，而目标估值也进一步下调到了 100-120 亿美元之间。 相比年初的 470 亿美元已被削去超过 74%。

2019 年无疑是“新物种”们的交卷年。 先是 Lyft 与 Uber 于上半年先后IPO; 进入 8 月， Airbnb 传出将于明年初 IPO; WeWork 则提交了 IPO 招股书，被市场看做是今年仅次于 Uber 的第二大 IPO。

但相较于 Uber 的一鼓作气与 Airbnb 的底气十足，WeWork无疑是一波三折。

一边，软银敦促其搁置IPO计划; 毕竟，WeWork 再“流血上市”可能波及筹备中的“愿景基金二期”; 另一边，则是瞄准佣金的承销商们，哪怕以“流血”为代价也要极力保证 IPO 顺利进行。

IPO 前夕估值一方面与公司业务表现有关，另一方面也取决于与经济周期与资本手段。

大环境导致资本趋向保守，而对快速回报的偏好与构建长期价值这一对矛盾也会导致 IPO 遇冷。 比如，Facebook 在上市首日微涨了0.6% 后，次日便大跌 11%，并在其后 250 天内创下高达 31.3% 的跌幅，而亚马逊上市后的 13 个交易日里，5 天都在发行价以下。

WeWork 的 IPO 之路或再生变数，但其作为一家初创公司已经实现百亿美金级的估值，其更值得国内仍处于混战阶段的同行关注。

招股书中，有一些值得留意的数据： 500 人以上规模入驻企业达 38%; 新增会员中有 35% 来自上一年老会员; 协议平均承诺期从 8 个月增加到了超过 15 个月。

不难看出，如果为扩张踩下刹车，WeWork 已经能看到盈利可能，但是规模是撑起百亿美金估值的核心吗? 显然不是。

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WeWork做多了什么？

最好的例子是诞生于互联网泡沫时期的 IWG。

它约有 3300 处办公地和 250 万客户，远超 WeWork 的 528 个点，超 60 万工位与 52.7 万会员数量。 从 2018 年业绩来看，IWG 营收 25.35 亿美元，净利润 1.06 亿美元; WeWork 营业入 18.21 亿美元，但亏损高达 19.27 亿美元。

但IWG 目前市值仅约 40 亿美元，不到 WeWork 最新估值的一半。 这恰好说明 WeWork 与“二房东”IWG 有本质区别。

WeWork 做的究竟是什么，我们不妨把目光拉回国内。

2015 年被称为中国联合办公元年。 “双创”之风吹拂下，孵化器、众创空间与联合办公等为灵活办公空间一起，吸引了创业者跑步入场。 但很快，主打创业辅导、资源对接等差异化特性的孵化器、众创空间便迎来凋零。

这源于其大多属于“补贴导向”型，不仅盲目做大面积以获得更高评级，更为入住率指标进一步放宽入驻要求，众创最终无从谈起; 而哪怕是挂名互联网巨头项目，也受制于众创空间项目在集团内部有限的话语权，资源协调难以到位。

“双创”降温，孵化器、众创空间们迎来倒闭潮。 反观另一边，头部玩家纷纷开始弱化“孵化”属性，转而强调办公服务。

事实上，国内共享办公空间起步时，初创型客户的确续占比更高。 但是否将这一客群视为唯一或最主要客源，则导致了市场进入转型期后呈现出路径分野。

比如，优客工场就将“生态圈投资”和“流量平台建设”列为其多元化重要战略; 氪空间则一直不断在拓展社区运营的能力;

而梦想加则在一开始选对了边。 其似乎从未过分强调对初创企业的支持，而是瞄准企刚需的基础办公需求打造产品化的办公空间。 这帮助梦想加积累了服务不同规模企业需求的能力。 反映到具体落地，其先后推出“OaaS(Office as a Service，办公即服务)”产品体系、向大企业提供定制服务、通过WELL认证提升产品标准等动作，都踩在了国内甚至国际同行的前面。

而国内更为激烈的市场竞争，也加速了行业对于运营的打磨。

WeWork的SaaS(Space as a Service，空间即服务)与梦想加的OaaS 在底层逻辑上非常相似。 但WeWork在高速发展下，已经逐渐暴露了粗放式发展的弊病，比如租金、运营等成本居高不下。 相较而言，梦想加在发展模式上更为精细。

梦想加创始人王晓鲁就曾表示： “联合办公不是一个暴利行业，梦想加从选址、设计、营建到运营和研发，在每一个环节上的标准都非常苛刻。 我们最关注的指标就是盈利能力，所以做好各个阶段的成本控制、社区成熟周期做到更短、产品更受用户欢迎，梦想加对这些方面的关注会排在规模之前。 “

所以，我们反过来看为什么灵活办公空间纷纷站队了办公服务路线?

咨询机构沙利文的一份报告提出，在一线城市，联合办公相比传统办公有明显成本优势。 相对同一档次的办公场所，人均开支节省近 30%，大约每人每年 1 万元。

而目前，国内初创企业依然保持增速，这意味着将公司将一步呈现出团队小型化和组织分布化势; 而大企业需要不断尝试新业务，也逐渐将联合办公作为其传统办公室的灵活补充渠道。 外加年轻一代办公环境氛围的需求进一步提升，都使得联合办公存在着刚需。

从这一角度看来，WeWork 之所以被资本认可，其核心在于实现“固定成本转换成可变成本。 ”

打个简单的比方，WeWork和梦想加这类联合办公本质与亚马逊的 AWS极为类似。

从公司不同的发展阶段来看： 新公司可以借 AWS 快速搭建起服务; 而发展中的公司，则不必提前为扩张储备资金避免了现金流被锁死; 成熟公司，一方面能通过将服务器外包专注核心业务，另一方面在拓展新业务线时，也能足够灵活。

将这一逻辑中的服务器换成办公服务，就是 WeWork 和梦想加的生意。

02

是“二房东”，还是PropTech

根据统计，在 2013 年至 2017 的 5 年间里，PropTech(地产科技)领域投资总量呈现指数型增长。 仅 2017年，便有共 347 家公司获得 126 亿美金融资。

所以，什么是 PropTech?

简而言之，依靠 AIoT、5G 等技术科技，为房地产买卖、租赁、运营管理等提升效率。 我们不妨打个比方，通过机器人将仓储物流效率翻一番，那么仓库的租金自然也会水涨船高，这符合价值决定价格的道理。

这便是 PropTech 推动的地产发展趋势： 空间GMV决定空间价值; 如果站在业主角度，也就是所谓的空间即服务。

软银愿景基金便不仅为此成立了地产科技投资部门，更在 3 年内 PropTech 投资总共超过 150 亿美金，WeWork 更是其中的重注对象：

换句话说， WeWork 能够获得软银大力支持，根本原因在于其踩到了 PropTech 这一风口。

WeWork 一直强调“空间即服务”，从收购来看也的确符合 PropTech 的路线。

包括规划办公场所使用的 SpaceIQ，提供办公楼身份验证方案的 Waltz，基于 Wi-Fi 数据实现空间规划的 Euclid 。 而基于数据来重新规划空间布局提升效率、分析客户兴趣筹划社区活动也已经有所落地。

反观国内，主推类似的 OaaS(办公即服务)概念的梦想加被市场的认可，便不难理解 WeWork 为何被软银大力加持。

比如，其智能办公整体解决方案，能实现用户借助一个微信ID 便可便捷连接空间内所有办公资源，完成身份识别、考勤打卡、会议预定、文件打印等办公事务，保证完善的办公后勤。

而在管理端，梦想加也尝到了布局智能的甜头。 据称，在梦想加社区，一个社区经理可以管理2000平米场地，大量日常运营管理事务借助智能系统得以高效处理。

这便是与“整租变零租”的差异点，这一整套方案意味着，梦想加能通过数据积累，拥有对用户需求的深刻洞察，不断优化空间产品与社区服务。 其自主开发的管理运营系统，也使得梦想加能保持更低的运营成本，从而使其研发的边际成本随扩张而不断降低。

AI、5G 等相关技术依然处于成长期，PropTech 的故事自然也需要往长远看。

03

竞争焦点将会走向何方

WeWork、梦想加目标在于提升办公效率，本质是打造一个“办公服务界 AWS”，发展逻辑也与云服务市场颇为相似。

AWS 需要先建立数据中心、购买服务器，然后才能销售云服务服务一样，WeWork 和梦想加也需要先租赁地产，然后才能销售办公空间的使用权。

换言之，只要处于扩张阶段，就必须承担将固定成本(房产长期租约)转变为客户可变成本(办公服务租赁)的大量前期投资。

这意味着，竞争将最终比拼两点： 其一，资金实力; 其二，运营效率。

在愿景基金一贯“以资本快速烧出垄断玩家”的投资逻辑下，WeWork 已经在国外市场已经成为第一梯队。 而国内市场，经历了孵化器/众创空间的试错，资本亦纷纷选择用脚投票。 截止目前，先后完成 7 次融资，以共计融资约 20 亿元人民币的梦想加也已稳居国内第一阵营。

与 O2O、网约车、共享单车一样，联合办公也将走入下半场，资源向阶段性证明其商业模型可行的头部玩家聚集。 相应地，头部玩家也将逐步进入交卷倒计时。

WeWork 的逻辑是以扩张换未来，其核心的 Flywheel Effect(飞轮效应)强调不断以低价长约，和依赖于规模效应的社区服务，吸引更多的会员进一步带来流量和资金。 通过需求和供应产生的正向反馈，不断推动下一轮扩张循环。

而对于国内市场而言，这一逻辑却不一定行得通。

一方面，创业潮不再与资本收紧的双重压力下，联合办公头上早已悬着一把达摩克利斯之剑，粗放扩张之路被堵死;

而另一边，以社区文化作为差异化卖点，自诩为“世界上第一个实体社交网络”的 WeWork 也面临着水土不服，在知乎“在Wework空间里工作的体验是如何? ”的问题下，大量回答都提到了过于嘈杂的问题：

将 WeWork 模式“本土化”的梦想加，或许代表了国内联合办公未来的方向。

相较于 WeWork 通过狭窄的楼梯和走廊强迫人们与每一个迎面走来的人进行互动，培养其社区感，梦想加更加注重“埋头工作”的效率层面的体面。

比如今年 6 月，其位于成都的办公空间就获得了 WELL 银级认证。 简单说一下这个认证： 其通过考察空气、水、营养、光线、健身、舒适性和精神七个因素评价建筑属性。

截止目前，中国大陆仅有 18 个商办项目获得了 WELL 认证，其中包括戴姆勒、仲量联行等国际企业的区域总部及办公室，梦想加则是亚洲第一家通过认证的联合办公品牌。

对此梦想加创始人王晓鲁曾表示，梦想加在一线城市和新一线城市的产品会有不少差异，以应对不同区域市场的客户需求。 中国市场向来竞争激烈，区域市场需求更是千差万别： “梦想加立足中国本土市场，会更了解中国用户、中国企业的需求。 “

对于“办公体验”本身的专注，直接体现在了空间平均成熟速度上。

所谓成熟，即为收回成本进入贡献利润阶段。 WeWork 目标是 24 个月时入住率达到 80%。 截至 2019 年 6 月 1 日，WeWork 进入成熟期的网点只占 30%。

相较而言，梦想加从 2017 年 9 月开始陆续开业的十多个空间全部开业一个月即实现 100% 满租。 据了解，目前梦想加空间的成熟期普遍为8-14个月，成熟运营空间基本达到95%入驻率并实现单店盈利。

换言之，要在中国联合办公市场跑下去，是否具备造血能力才是当下最重要的命题。 放之四海而言，WeWork 如果要继续把故事讲下去，或许是时候兜售一些“实体社交网络”以外的概念了。