文| 迈点
高端酒店的疲软，2024下半年还在持续。近日，北京索菲特大酒店被传出售，产权方欠债计划将酒店转让，报价28亿元；无独有偶，重庆北碚悦榕庄酒店及其附属资产将于9月2日开拍，起拍价7亿元。在拍卖出售路上，似乎没有一家国际酒店品牌可以幸免…
1、索菲特门店再传出售，悦榕庄首家门店将拍卖
索菲特酒店作为雅高集团旗下的奢华酒店品牌之一，大中华区目前在营酒店20家，主要分布在全国一二线城市。除了上海和杭州，其他城市目前在营都为1家，稀缺性和专属性较高。然而，即便如此，索菲特近年来被拍卖或出售的酒店项目并不鲜见。
除了刚刚传出出售消息的北京索菲特大酒店，贵阳亨特索菲特酒店、上海东方佘山索菲特大酒店、上海新华联索菲特酒店等也先后摆上货架。其中，贵阳亨特索菲特酒店8月13日至14日计划在阿里平台拍卖，起拍价8.56亿元；上海东方佘山索菲特大酒店曾在京东拍卖网上进行过拍卖，但最终流拍；上海新华联索菲特酒店也曾传出转让消息，但并未直接涉及拍卖流程。
值得注意的是，上海两家索菲特酒店传转让或拍卖消息推出的同时，又有一家索菲特门店——上海北外滩金辉索菲特酒店在5月24日盛大开业。据悉，该酒店前身为绿地九龙宾馆，通过为期一年多的修缮改造后亮相，这与以往地产项目配套酒店拿地还是有本质区别的。
如果你以为只有商务酒店的日子不好过，那就大错特错了。近日，据重庆破产法庭最新披露，由其受理的“（2023）渝05破241号”重庆柏椿实业公司破产清算案，将于9月初在淘宝法拍该“悦榕庄”，这也是该品牌大中华区首家门店被拍卖。
悦榕庄作为悦榕集团旗下的主力品牌，主要聚焦于亚太等地区度假市场，目前国内在营酒店17家，分别分布在17个旅游目的地，可谓是“一店一设计、一地一标杆”。尽管整体经营还不错，但依然逃不开变卖的命运。
而在去年12月8日，悦榕控股宣布以4.8亿元收购万科方面所持3家公司股权，包括悦榕服务（中国）、悦榕酒店管理（中国）和悦榕酒店管理（天津）项目的股权。悦榕控股表示，收购万科所持股份加强了公司对中国市场的投入，巩固了集团作为酒店行业主要参与者的地位；同时，剥离酒店所有权部分，符合公司的轻资产战略。
2、国际巨头在华增量不增价，集团出现“遇冷”现象
那么，看似高高在上的国际品牌门店，遭遇出售危机就一定是业主们的问题吗？从客观因素来看，地产行业下行、消费经济疲软，商务和度假住宿需求收到影响较大；从主观因素来看，国际巨头的品牌优势渐渐弱化，已无法抵消高昂的投资成本，回报比下滑。
以2024年最新的财报为例：洲际酒店集团上半年大中华区市场RevPAR下降2.6%，其中第二季度下降了7.0%；万豪国际集团第二季度酒店RevPAR大中华区出现4.2%的同比下滑；温德姆酒店集团2024年第二季度大中华区RevPAR同比下降17%；凯悦酒店集团中国区酒店ADR录得4.8%的下滑；雅高集团中国市场的RevPAR增长同样为负。
在具体分析时，国际巨头纷纷将中国出境游的快速恢复作为客观因子。但其实，在入境游方面，通过中国单方面免签国范围的不断扩容、过境免签政策的进一步推行及签证政策的全面优化，以及持续推出的支付便利化措施，全国各口岸入境外国人次数同比增长152.7%。
同时，据迈点研究院最新发布的“2023年度中国酒店集团规模TOP60榜单”显示，截至2023年12月31日，几大集团在华的酒店客房数分别为洲际179342间、万豪159871间、温德姆141065间、希尔顿118267间、雅高91892间、凯悦31042间、雅阁30048间。同时，7家酒店集团门店数均超过100家、其中温德姆更是达到1295家。
而据迈点不完全信息统计，2024年希尔顿、万豪、凯悦、雅高、悦榕、洲际和香格里拉7大酒店集团已开业酒店已达118家。也就是说，国际酒店集团在华门店数据均实现了稳健增长，但在中国市场的RevPAR则出现了不同程度的下滑，“增量不增价”现象出现。
迈点酒店事业部总经理顾晨林认为，一是部分存量高端及奢华酒店走上了翻牌、撤牌、拍卖、转让甚至出售的命运；二是新开门店大部分集中在中高端酒店增量市场和特许经营高端酒店领域。这也就意味着，高溢价率的奢华酒店总数其实是减少的，而更具市场竞争力的中高端酒店则陷入价格内卷中。
旅游酒店行业高级经济师赵焕焱表示，中国酒店市场供大于求的情况短期内很难改变，国际品牌也是无能为力。长期来看，新开酒店投资机会将逐步减少，伴随而来的是国际酒店集团新签酒店量也会减少。因此，这种疲态的出现或只是开始，未来则有可能成为常态。挖掘存量空间价值，成为每一家酒管公司的关键。
3、资产抄底机会来了，酒店投资能否出现新机遇
近年来，随着房地产市场的调整，越来越多的房企选择出售核心资产来缓解资金压力。近日，杭州的祥生地产和上海的三盛宏业等知名房企纷纷卖出总部大楼，这为资本提供了大量抄底机会，尤其是国有资本和外资企业。
近几年，像万达、万科、协信等知名房企都在卖自己的总部或优质项目，特别是一些位于北京、上海等地的高价值资产。比如，万科把深圳湾超级总部基地的地块卖给了深铁集团和深圳百硕投资，国有企业实现抄底。
同时，黑石、凯德、摩根士丹利、铁狮门、博枫、太古地产、新世界等外资港资也在国内房地产市场加速进场，从抄底北上广深写字楼扩大到商业地产、长租公寓、酒店、工业与物流地产等项目类型。
从近期的交易来看，国企在这些大宗交易市场上越发活跃，大有趁低价购入优质资产的势头。这不仅为它们提供了自用办公的空间，还可能在未来经济复苏时，带来租金和资产价格上涨的双重收益。而外资、港资力量大举布局中国房地产市场，展现的则是对中国房地产长期看好，或许正是因为市场的“触底”，更刺激了资本市场加大投资的前进步伐。
同时，三四五线城市物业项目则因为总价低、风险小受到中小投资者的关注。比如正在筹建中的张家界美居酒店，据其投资人朱杭透露，通过法拍渠道拿到12年物业租赁权，租赁成本仅0.7元/平米。另外，一楼还有超3000平米的门面可对外出租，投资成本大幅减少。
资深酒店投资人朱新疆强调，在酒店投资中需要关注市场周期、物业选择、成本控制、品牌选择、数字化转型以及多元化发展等多个方面。他主张“长线是金”，认为长期持有可以换取稳健的投资回报。酒店投资人需要有足够的耐心和决心来应对市场的波动和挑战。路漫漫其修远兮，吾将上下而求所。
4、结语
在迈点看来，酒店业作为投资行业具有一定的吸引力和潜力，但并非没有风险。投资者在决策时应充分考虑市场需求、竞争格局、技术进步、品牌优势以及可持续发展等因素，制定合理的投资策略以规避风险并获取最大回报。因此，尽管酒店业依然是未来最好的投资行业之一，但还是需要根据具体情况来进行综合分析和判断，百分百参与、百分百实现。